分则第五租赁合同2013幻灯片.pptVIP

一、租赁合同的概念、特征和种类 租赁合同——是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第五章　租赁合同 1、租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同 2、租赁合同是双务、有偿合同。 3、租赁合同是诺成合同。 特征 一、租赁合同的概念、特征和种类 动产租赁 不动产租赁 种类 一、租赁合同的概念、特征和种类 房屋租赁 土地使用权租赁 一般租赁 特殊租赁 种类 一、租赁合同的概念、特征和种类 房地产管理法律对房地产的租赁 海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁 定期租赁 不定期租赁 一、租赁合同的概念、特征和种类 1、当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。 2、对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。 租赁期限不得超过二十年 二、租赁合同的内容和形式 （一）内容 租赁物的名称 数量 用途 租赁期限 租金及其支付期限和方式 租赁物维修等条款 二、租赁合同的内容和形式 （二）形式 1、租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式 2、租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。 3、未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。 三、租赁合同当事人的权利和义务 （一）出租人的义务 1、交付出租物 2、在租赁期间保持租赁物符合约定用途 3、瑕疵担保 当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。 三、租赁合同当事人的权利和义务 （二）承租人的义务 1、支付租金 2、按照约定的方法使用租赁物 3、妥善保管租赁物 4．不得擅自改善和增设他物 三、租赁合同当事人的权利和义务 （二）承租人的义务 5、通知义务 在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：(1)租赁物有修理、防止危害的必要；(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。 6、返还租赁物。 三、租赁合同当事人的权利和义务 （三）承租人的转租权 承租人转租租赁物须经出租人同意。 转租与债的转移不同。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务造成损失的，由承租人向出租人负赔偿责任。 承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同。 三、租赁合同当事人的权利和义务 （四）买卖不破租赁 《合同法》229条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 赵某与陈某签订一房屋租赁合同。根据所学的《合同法》的知识和相关法律规定，回答下列问题：1．假如房屋租赁合同的期限为30年，合同是否有效？为什么？2．假如租赁期间房屋需要维修，承租人也要求维修，但由于没有维修，致使房屋侧墙倒塌，造成承租人财产损失，责任应当由谁承担？为什么？3．承租人未经出租人同意，自己对房屋进行了装修，要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理？为什么？4．承租人经出租人同意将房屋转租，承租人和出租人之间的关系是否解除？为什么？5．在承租期间，出租人将房屋出售，是否需要承租人的同意？为什么？ 1．合同部分有效，部分无效。《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。2．责任应当由出租人承担。《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。3．不合理。《合同法》第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。该承租人没有得到出租人的同意自己进行装修，违反法律的规定，因此要求出租人支付一半的费用是不合理的。4．没有解除。《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效。5．不需要承租人的同意，但应当提前通知承租人。《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。