后金融危时代我国房地产行业融资战略.doc

后金融危机时代我国房地产行业融资战略分析 【摘 要】房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，它的发展能够带动一系列相关产业的发展。金融危机的爆发使得我国房地产行业所处的市场环境发生了巨大的变化，剖析中国房地产融资现状与问题，对其应采取的融资战略进行定位，是深刻认识房地产市场症结，确立房地产市场的未来发展方向的关键。 【关键词】后金融危机；房地产；融资战略 2008年，次贷危机引爆全球金融危机，给全球金融体系带来了巨大的冲击，房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，在金融危机爆发后，其所处的市场环境也随之发生了巨大的变化。 外资金融机构在金融危机中遭受巨大损失，为了保存自身力量不得不将大部分资金撤离出我国楼市。我国宏观经济的发展也因遭受金融危机的冲击出现了减速，国内失业率上升，职工薪酬下降，一些在金融危机中遭受冲击较小的投资与私募基金在中、小城市的房地产市场抄底房地产推动房市价格，直接导致了居民对房地产信贷业务的消费意愿下降。 房地产企业面临着资金、市场等全方位的风险，但是机会仍然存在。在美国金融危机爆发之时，中国房地产市场本身就已经开始了调整，美国金融危机使我国房市的调整幅度进一步加大。房地产市场是我国经济增长的重要支柱，房市的起伏与房地产融资以及相关政策的变动密不可分。因此，剖析中国房地产融资现状与问题，对其应采取的融资战略进行定位，是深刻认识房地产市场症结，确立房地产市场的未来发展方向的关键。 一、我国房地产行业的融资现状 目前我国房地产行业的主要融资方式有借款、发行股票债券、预收定金以及吸收投资等。本文选取我国房地产板块112家公司作为样本，通过采集相关数据对其融资模式与结构进行分析，计算得出整个房地产板块07年至09年的资金来源见表1，以及房地产板块上市公司的财务数据统计分析见表2。 表1 2007—2009年我国房地产板块资金来源 年 份 合计 （万元） 对外借款* 股票筹资 定金预收款 其他* 金额 比例 金额 比例 金额 比例 金额 比例 200763 47.29% 6929780.0 19%5 33% 194803。8 1% 200836 44% 9755988.4 22%8 28% 2433596.4 6% 200950 40%2 17%6 36% 4931028.7 8% 对外借款*：包括短期借款与长期借款。 其他*：包括债券以及吸收投资。 从表1中可以发现，对外借款是房地产企业募集资金的主要渠道，三年在房企的资金募集总额中对外借款所占据的比重均在40%以上，其次是定金预收款，连续三年的比重平均值也在30%以上，股票筹资也是房地产企业募集资金的一个重要渠道。 表2 我国房地产板块上市公司财务数据统计分析 n 均值 最大值 最小值 中值 对外借款融资百分比 2007 112 40% 89.81% 0% 38% 2008 112 42% 86% 0% 46% 2009 112 37% 86% 0% 37% 股票筹资融资百分比 2007 112 40% 100% 5% 33% 2008 112 39% 100% 7% 34% 2009 112 33% 100% 6% 24% 定金预收款融资百分比 2007 112 19% 66% 0% 12% 2008 112 18% 70% 0% 11% 2009 112 26% 69% 0% 24 其他融资百分比 2007 112 1% 12% 0% 0% 2008 112 1% 19% 0% 0% 2009 112 4% 51% 0% 0% 112家上市公司股票筹资的融资百分比呈逐年下降趋势，下降幅度较小。同时连续三年均存在股票筹资融资百分比为100%的上市公司，这就说明有企业的融资额全部来自于股票的发行。 从表2中可以看出，112家上市企业的定金预收款在企业的融资结构中的地位有所上升，同时在某些企业内，定金预收款已成为其主要的资金来源。 二、我国房地产行业融资存在的问题 1、融资市场格局朝多元化发展，但主要来源仍是银行信贷资金。 近几年为了抑制房地产投资过热，防范银行信贷风险，同时也为了配合宏观经济的整体调控，我国政府采取了一系列宏观调控措施，一些房地产金融创新迅速发展起来，但房地产项目的开发和资金运转大部分仍然来自于银行信贷，如此一来房地产行业的风险轻易转嫁到银行系统。 2、完备的房地产融资体系尚未形成，融资多方面受限。 与成熟的房地产金融市场相比，我国房地产金融体系存在着不完备性。就一级市场而言只有银行体系支撑着整个房地产行业的融资需求，仅有的数家房地产上市公司可以获