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第十五章 租赁合同 第十五章 租赁合同 第一节 租赁合同概述 第二节 租赁合同的效力 第三节 租赁合同中的风险负担 第四节 租赁合同的更新与终止 第一节 租赁合同概述 一、 租赁合同的概念和特点 二、 租赁合同的标的物 三、 租赁合同的分类 四、 租赁合同的形式 一、租赁合同的概念和特点 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。 《合同法》第212条 租赁合同具有以下特点: （一）租赁合同是转让财产使用权的合同 （二）租赁合同为双务、有偿合同 （三）租赁合同为诺成合同 （四）租赁合同具有临时性 （五）租赁合同为继续性合同 二、租赁合同的标的物 租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁合同的重要构成要素，是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。 租赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物。 租赁合同的标的物应具有合法性。 租赁合同的标的物一般为现存的物，但不以现存的物为必要。 三、租赁合同的分类 （一）动产租赁与不动产租赁 （二）定期租赁与不定期租赁 四、 租赁合同的形式 租赁期限在6个月以上的定期租赁合同为要式合同，应当采用书面形式。 未采用书面形式，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定租赁合同为不定期租赁合同。 第二节 租赁合同的效力 一、 出租人的义务 二、 承租人的义务 三、 租赁合同的特别效力 一、 出租人的义务 根据《合同法》的规定，出租人负有如下主要义务: （一）交付租赁物并在租赁期间保持租赁物使其符合约定用途 （二）维修租赁物的义务 （三）物的瑕疵担保义务 （四）权利瑕疵担保义务 二、 承租人的义务 根据《合同法》的规定，承租人负有如下主要义务: （一）依约定方法或租赁物的性质使用租赁物的义务 （二）妥善保管租赁物的义务 （三）不作为义务 主要: 1.不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物 2.不得随意转租 （四）支付租金的义务 （五）返还租赁物的义务 三、 租赁合同的特别效力 （一）承租人获取租赁物收益的权利 根据《合同法》第225条的规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 （二）租赁权的物权化 在房屋等财产的租赁关系中，租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同，此即“买卖不破租赁”原则。它突破了传统的合同相对性原则，使租赁权具有了对抗第三人的效力。这种情况被称为“租赁权的物权化”或“债权的 物权化”。 租赁权的物权化主要体现在:  1.租赁权的对抗效力2.承租人能否基于租赁权主张排除妨害请求权3.租赁权的继续性。租赁权的继续性，是指延长租赁期限并限制出租人的解除权。4.租赁权处分的可能性。租赁权处分的可能性，是指租赁权是否得自由地被让与以及承租人是否可以自由转租。5.废止利用方法的限制。废止利用方法的限制，即承认承租人得享有改建建筑物或进行重大修缮的自由。6.租金的客观化 （三）房屋承租人的优先购买权 所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《合同法》第230条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权的权利属性为形成权，其实质系属对出租人选择房屋买卖合同对方当事人自由的限制。 第三节 租赁合同中的风险负担 首先是租赁物的风险负担问题。 租赁物的风险负担，是指由于不可归责于承租人和出租人双方当事人的事由，致使租赁物部分或全部毁损、灭失的，租赁物部分或全部毁损灭失的损失应由谁负担。除非法律有特别规定，或当事人之间有特别约定，一般由租赁物的所有权人。 其次是租金的风险负担问题。 租金的风险负担，是指因不可归责于双方当事人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，从而导致租赁合同部分或全部不能履行时，租金风险应由谁负担的问题。租金风险一般由出租人负担。 第四节 租赁合同的更新与终止 一、 租赁合同的更新 二、 租赁合同的终止 一、租赁合同的更新 赁合同的双方当事人在租赁合同规定的租赁期限届满时，可以续订合同。所谓续订，是指在原租赁合同其他内容不变的情形下，延长合同的期限。所以，续订租赁合同又被称为期限更新或租赁合同的更新。 《合同法》第236条规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没