第十二讲 链家等房产中介如何幻灯片.pptVIP

如何私自成交呢？ 在看房的过程中，有买房人在冰淇淋里面藏联系方式，请房主吃冰淇淋的；有买房人看完房子后，记住房号，回头再来敲门的；有买房人找到房主单位，从而找到联系方式的；更有买房人趁中介不注意将名片放到房屋的客厅、洗手间、厨房等地方的。所谓“道高一尺，魔高一丈”，看完房之后，中介一定要将买房人送出小区，打上车，进地铁，然后还在楼下待30 多分钟，防止买房人回来。 为了防止房主私自与买房人跳单，链家地产使用各种手段，绑定房主，独家与速销房源。独家一般是连款单，买房人需要换房，以小换大，一居换两居，两居换三居，于是链家就做了两笔生意。这样，买房人跳单的概率就非常小。 速销房也是链家锁定房源的一种形式，链家会事先向业主交纳部分保证金（通常为数千元），承诺在一定期限（1 ～3 个月）、一定总价范围内帮业主卖掉房子，否则保证金为业主所有。 签订合同后，链家会安排一名特定的经纪专职跟踪速销房，提供包括保洁、及时反馈、周边市场分析等服务。这一方面给卖房的人提供了方便，不需要操心就可以卖房；另一方面，链家获得了这个授权之后，对买房者就有了谈判优势。 速销房一般由链家独家代理，目前，链家1/ 6 的房源是速销房。 链家经纪人的收入： 具体来说，获取房源信息的经纪人可得佣金总额的30%。在链家，房源部分有3 个业务动作——信息录入、所属和实勘，可由一人或者多人完成，分成比例分别为10%、15% 和5%，达成交易的经纪人只得70%；而速销房源，获取房源的经纪人可得到佣金的40%，做单经纪人只分60%。 链家地产在招人时，往往招那些家境一般、老实忠厚的应届生，不招那些在其他中介干过的。 房屋成功签约后，收取2.2%的居间服务费，0.5%的保障服务费。 比如：刚刚入职，A1级别，录了一套报价100万的房子，房屋实堪、钥匙、独家都是自己弄的，最后成交也是成交的。那么业绩就是1000000*2.7%=27000（单位：元）因为是A1级别，提佣就是通提10个点，也就是27000*10%=2700A1刚刚入职，底薪是2500，如果没有再开单的话，本月的工资就是2500+2700=5200因为超过3500要缴纳个人所得税，并且工作中因为种种原因还要扣除一部分费用，实际上拿到工资差不多就是4800元左右。 链家经纪人如何月薪过万？ 按照北京房价的均价来算，大概是4万左右。举个例子。朝阳门吉祥里小区某个拐角户型，有一套50平米的一居室房子。报价200万。这是北京普通得不能再普通的小房子了，供需都很大，换手率也高。被某人录入被他卖掉，他的全业绩，5万4千。这是普通得不能再普通的交易，每天至少会在北京2万经纪人里面发生10例此类房子签单。晒一晒5万4千业绩的经纪人的工资。  链家构建了资产管理（丁丁租房、自如友家） 交易管理（新房、二手房） 金融管理（链家理财、理房通等） 三个O2O生态圈。 丁丁租房和自如友家做的是租房业务，连接了租房用户与业主，这就形成一个用户基础，而且自如是自营租赁，向业主提供资产管理服务，为业主提供每个月两次的上门免费保洁、公共区域保洁、家电维修、免费WiFi等，借此，链家将“触角”伸至家具、装修、搬家等多个衍生领域。 房产交易仍然占据链家的核心地位，链家网也已经完成房产交易O2O的前期找房环节和服务者咨询的环节。在交易环节，链家在做的是业主发一个申请、就可以在线议价和在线出价，签约时把网签、面签、贷款、过户等流程可视化，甚至签约以后的房产后市场，比如装修、搬家、社区O2O等等，?都纳入链家网的平台上。 链家金融共分为四大业务，包括传统基础业务——产权服务、银行贷款按揭引荐服务，以及新兴业务——资金托管服务（第三方担保支付“理房通”）、短期融资服务（P2P“家多宝”）。这四大业务紧密相关，一环套一环。 2014年 2015年 6月 链家网成立（原身为链家在线)，链家集团O2O战略落地，线上平台进入飞速发展期; 7月 获得中国人民银行颁发的支付业务许可证“ 12月 推出理房通，国内唯一一家房屋资金担保支付平台 2月 与成都伊诚地产合并 3月 与上海德佑地产合并 3月 与深圳中联地产合并 5月 与高策机构合并，全面发力新房市场 6月 与杭州盛世管家合并 6月 链家举行战略发布会，将“链家地产”正式更名为“链家” 6月 链家宣布成立1亿元先行赔付基金 7月 与重庆大业兴合并 链家未来（到2017年）将着力打造一个万亿级别的房产O2O平台，实现房地产闭环 链家大事记 房屋租赁 丁丁租房 二手房 链家网二手房板块 新房交易 房江湖 资产管理 自如网 金融平台 链家理财、理房通 链家业务 链家业务初步形成了以交易管理、金融