20121114城市更新税政问题处理指引(修改2)教案.docVIP

城市更新税收政策指引 城市更新，即按照《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号，下简称“更新办法”）及其实施细则的有关规定，对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动，包括：功能改变类城市更新、综合整治类城市更新、拆除重建类城市更新等类别。其中涉及税收政策较为复杂的“拆除重建类城市更新”，为本指引阐述范围。 一、拆除重建类城市更新的判定 根据“更新办法”及其实施细则、《国家税务总局 关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函〔2008〕277号）及其他相关法律法规文件，具备如下条件，即可认定为本指引所述之“拆除重建类城市更新项目”： 1．更新项目系根据“更新办法”及其实施细则中所规定的城市更新单元规划、城市更新年度计划实施的拆除重建，并获得城市更新项目规划许可文件。 2．涉及的拆迁行为系经县级以上政府批准，并已出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，由国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁。 3．更新项目的实施主体应当与市规划国土主管部门签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同。 拆除重建类城市更新的实施通常可分为如下环节：一是按照“更新办法”及其他法律法规，改造区域内被拆迁居民和原企业或单位让渡原有土地使用权，并取得补偿。二是更新项目的实施主体（通常为地产开发商）取得土地使用权，支付补偿，并兴建新的物业。三是新建物业的权属方使用或处置新建物业。以下将分别对各环节的税政问题处理进行阐述。 二、被拆迁居民或单位让渡土地使用权并取得拆迁补偿 1．被拆迁居民或单位因拆迁需要让渡原房屋产权和原土地使用权，免征土地增值税。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，即：因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。 2．被拆迁居民或单位取得拆迁补偿不征营业税。 根据《广东省地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）及《深圳市地方税务局关于重新发布关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知》（深地税发[2003]938号）文件的规定，被拆迁户取得的补偿收入不征收营业税。 3．被拆迁居民取得拆迁补偿免征个人所得税。 根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税［2005］45号）的规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免缴个人所得税。根据《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函[1998]428号)号规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。 4．被拆迁居民因拆迁重新购置住房可减免契税、印花税。 根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）的规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。 根据《财政部 国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税号〔2010〕42号），购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。 5．被拆迁居民或单位拆迁后重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。 按照《广东省契税实施办法》第六条的规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税。 由于历史原因未办理初始产权登记的不动产被拆迁后，参照《深圳市地方税务局关于渔农村旧城改造拆迁补偿契税问题的批复》规定，对于属于政府认可的被拆迁居民，其没有超过补偿标准部分的，可享受免缴契税的优惠。 6．被拆迁单位取得拆迁补偿应计入企业所得税应税所得。 依据《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)第四条、第六条及第十六条相关规定：企业应对政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。如企业获得房产形式的拆迁补偿，应按公允价值确认搬迁收入。企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：从搬迁开