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认识区域属性 明确区域处于哪个阶段 预测未来区域发展趋势 深圳中心区以居住用地为主的价格走势：地价提升明显。房价在相当长一段时间保持提升，但幅度不大；在未期土地稀缺时出现较大上升空间 案例——郑东起步区未来土地区域价值 随着起步区的逐渐成熟，区域内土地未来升值空间较大 思考题——如何使区域增值 Mixed Use ：区域增值的KPI体系分析 Mixed Use ：区域增值的KPI体系分析 本报告是严格保密的。 项目前期系统工程—— 地 块 解 析 2006.4 地块解析目的 地块——基本载体； 区域——跟本约束力 地块解读是判断项目属性、明确项目定位的出发点，也是实现一切策划的前提，分为区域认知和地块认知两部分 南三环国贸的可能 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 项目价值构成解析 区域认知 区域认知——认识区域属性（价值） 界定区域范围：辐射圈（十五分钟车程圈） 资源 城市规划 交通状况 经济状况、产业结构 政策倾斜（引导） 公用基础设施状况 繁华程度 人口结构 历史、人文精神 未来规划和发展方向 确定项目的势力范围与竞争范围； 项目所处市场环境 项目可整合的资源状况 以前瞻性眼光看项目开发 指导项目发展方向 分析地块增值潜力 确定项目开发时机、节奏 区域认知——确认区域发展阶段 投资启动 中心区主干道基本完成 投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中； 中心区基础市政设施“七通一平”基本完成 成功拍卖出让一块居住用地； 中心区城市公园建成； 和黄、中海、深业、居住项目开工 六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工 中心区进入高速发展期； 高交会馆正式起用； 新中心区地位已经确立； 居住项目竣工投入使用； 江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成； 购物公园 中心区进入稳定发展期； 居住项目：星河国际，； 写字楼项目中电信息； 公建项目： 六大公建继续 建设； 商业项目：中心购物公园； 进入成熟期 商业项目开发 办公项目开发 居住项目开发 土地开发 基础设施建设 开始启动 1993年 1995年 居住商业 区域性商业 市级商业 1996年 1997年 1998年 1999-2001年 2002年 案例分析——福田中心区开发进程：中心区的住宅、公寓、写字楼与政府工程同步开发 综合商业：酒店宾馆、大型商业开始出现 市级商业 区域性商业 居住商业 住宅、写字楼与商业配套 住宅与写字楼 住宅 写字楼：具有一定档次，但较中心区低 写字楼：档次低楼盘市场好 中心区进入稳定发展期 居住项目：星河国际 写字楼项目 公建项目：六大公建继续建设 商业项目：购物公园 进入成熟期 2002 中心区进入高速发展期 高交会馆正式起用 新中心区地位已经确立 居住项目竣工投入使用 高级写字楼也相继落成 商业项目 开发 99－2001 住宅：品质高、与中心区价格差20%左右 中心区城市公园建成 和黄、中海、深业、居住项目开工 六大政府工程(市民中心、图书馆、音乐厅等)同时开工 办公项目 开发 1998 中心区基础市政设施“七通一平”基本完成 成功拍卖一块居住用地 居住项目 开发 1997 投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中 土地开发 1996 住宅：高层为主、实现高价格 中心区主干道基本完成 基础设施 建设 1995 中心区建设 开始启动 1993 住宅：多层为主、品质低 中心区规划 规划 1993以前 启动期 发展期 成熟期 案例借鉴：深圳中心区及周边地区的开发进程 深圳中心区自从启动以来，土地价格逐渐提高，尤其是六大政府工程的启动，促进了地价大幅上扬。房价平稳上扬，后期中心区限制住宅用地，上张幅度加大。 10000 9000 8000 7000 用地规模：总用地面积4.13平方公里； 建筑容量：总建筑面积为750平方米； 人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万 。 案例借鉴：深圳中心区居住用地价格走势 区域发展过程中的市场一般规律 区域发展的阶段界定 一般是以区域内的标志性市政工程（初期）和区域内标志性功能性建筑（中、后期）来界定。 各阶段的市场特点 初期多以相对档次低、价格低的开发项目为主；中、后期开发项目档次逐步提升，但价格的提升主要取决于项目是否与区域特性相吻合，高档次的满足人们的需要。 各类区域的关注重点 中心居住区域：环境，交通及市政设施是人们关注的热点； 工业区配套居住区域：方便的生活设施，交通及环境是人们关注的热点； 工业区：区内产业体系的形成，交通及环境是人们关注的热点。 区域认知——未来发展趋势 相对可变因素：提升地块价值的主要因素 人口状况 交