第五讲 土地及区位利用.pptVIP

C1 M2 M1 M3 C3 C2 N N1 N2 N3 M O C’ 距离 C 图3转图6 R’ R 销售收入 总 成 本 f、租金支付能力曲线 距离市场中心近的厂家因超额利润较高，所以应支付较高的土地租金。换句话说，距市场中心近的厂家具有较高的土地租金支付能力，如图6所示。 图6实际上是以图3的R R′为横轴，将C C′曲线绕RR′轴旋转180°得到的。 距离 图 6 超额 利润 圈层说级差地租理论—— 阿兰索（W.Alonso）竞租理论 在任何一个地段位置上，总是有一种用途比任何其他用途有更高的地租报酬。 越是接近市中心的地块,级差地租也越高, 只有那些出得起最高地租的企业主 , 才能把他的企业配置在市中心。而那些出不起高额地租的企业就不得不到离开市中心较远的外围圈层去找自己适宜的位置。 区位 通达度 租金 市中心 最高 最高 从中心延伸出来的主要公路的交汇点 较高 较高 远离公路的地区 较低 较低 结论的引申： 多产品（行业）的土地空间利用模式 任何中心市场不可能只出售单一产品，厂商无论生产何种产品（服务）都希望选址设厂在交通最便利、营业额最高的市场中心。 决策的限制条件至少有： 优等位置的土地有限，越是靠近市场中心，土地面积越少，势必引起竞争； 市场半径越小的土地，级差收益越高，级差地租也就越高。 最后的结果是： 只有出得起最高地租的企业（行业），才能把企业配置于最佳位置； 出不起高额地租者，只能依自己的情况远离市场中心，寻找自己适宜的位置。 在市场经济条件下，企业利润总是趋于平均。 二种产品的例子： 我们考虑A、B两种产品的生产、运输与销售。 设A产品的生产成本为CA，A产品的生产成本在城市各处是相同的，所以生产成本曲线为一条水平直线； 将A产品的生产成本加运费得生产总成本曲线CA CA。 A产品的销售水平为R，见图7。 O CA’ 距离 CA 图 7 总成本 设B产品的生产成本为CB，其与运费之和为B产品的总成本曲线CB CB’。 B产品的销售水平为R，见图8， A、B产品同时在同一城市内进行生产，并根据假定5，A、B两种产品在单位土地上的产值(销售额)相同。两张图合并得到图（h）。 O CB’ 距离 CB 图 8 总成本 若城市中只生产A产品，那么生产A产品的厂址在OL范围内。 若城市中只生产B产品，那么，生产B产品的厂址在OM范围内。 若在同一个城市内同时生产A、B两种产品，从图9可看出，在ON范围内，产品A的总成本低于产品B。 如在O处，生产A产品的厂家的租金支付能力为CAR，大于生产B产品的厂家的租金支付能力CBR。所以在ON范围内，只有生产A产品的厂家可租得土地。 图 9 N CA′ CA O CB′ 距离 CB 总收入 总成本 R R′ L M 同理，在NM范围内，B产品的生产总成本低于A产品，所以，只有生产B产品的厂家可租得土地。当距离超出M时，生产两种产品都是无收益的。 将图9稍加变动，即以RR’为横轴，将AA’、 BB’绕RR’旋转180°，就得到生产A产品厂家与生产B产品厂家各自的土地租金支付能力图，如图10。 距离 图10-1 超额 利润 N CA’ CA O CB’ 距离 CB 图10 超额利润 总 收 入 总 成 本 R R’ M 经济模型的几点思考：1、城市土地空间利用模式选择：物业价值排序 “商场、写字楼、住宅” ——物业价值如此排序吗？ A B C F′ E′ C′ B′ A′ 距离 超额 利润 住宅 制造业 商业 住宅 制造业 商业 0 图 11 在零经济利润的情况下，肥沃的土地意味着更高的租金。 农产品价格决定地租：玉米法辩论 概括地说，因为玉米价格高所以地价高。玉米法提高了玉米的价格，这刺激了玉米的生产和对种植玉米的土地的需求。 土地所有者对此的反应是通过提高地价将固定的资源在相互竞争的土地利用中进行分配。 主流经济学家的结论—— 房价决定地价，房价是地价之母 争论： 观点一： 开发商和社会人士说“北京房价高，是由地价高所导致” 观点二： 国土部门说“地价是由房价决定的，房价高与地价无关” 地价的地区差异 结论： 市场中地价主要是一种需求价格，它受房价的影响较大，当房价上升时，地价也会上涨。地价是房价的一项成本，地价的上升必定会引起房价上涨。 实际上地价和房价的升降是由土地市场和房地产市场当时的供给和需求条件来共同决定的，而不是由房价来决定地价，或由地价决定房价。 地价和房价的上涨最终是由于社会经济的发展和对房屋需求的增加引起的。 一、土地