物业项目规划设计阶段早期介入技术要点.docx

物业项目规划设计阶段早期介入技术要点一、准备资料。 报批报建文件 《可行性研究报告》及批复、《城市详细规划》及批复、项目选址意见书、立项与环评、规划许可条件、概念 性建筑方案设计、建筑规划许可证、建筑方案设计与方案审批意见书、 《勘测定界报告》 、配套条件明细资 料、扩初设计与审批意见书、建筑施工许可证、施工图报送审图与审批意见书。企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户分析资料。 设计文件（含规划设计方案、建筑设计方案、扩初与施工图设计方案、园林景观方案扩初与施工图） 总说明、修建性详规规划图、建筑规划许可证、建筑设计〈设计说明书、设计图纸（平面图、立面图、透视图） 〉 、户型设计说明、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、日照分析、消防分析、节能环保、经济指标等。 D、开发公司在组织项目开发说明会，定期定阶段组织会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问，物业就物业管理角度提出相应意见与建议进行交流与探讨。 物业公司组织对项目用地状况、类似典型楼盘，周边配套状况，进行实地考察，周边同档次楼盘物业管理费与物业管理水平的市场调研。 二、规划设计总体评估规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，人车分流，停车位充足，对于商住项目尤其需 要考虑商业停车位配套的便利性，而又不影响小区业户安全的服务管理，条件许可下，商业配套停车尽量不在小区内的停车场停车。建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。 生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。 设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。便于物业组织管理，节约管理成本。 各项技术经济指标在同类区中水平领先。 三、房屋主体屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。楼板厚度与隔音符合国家规范。住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气热水器位置合理，灶宜避开窗口设置。卫生间不应直接开向起居房，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层。厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设置合理，便于检修。宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250mm），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。 底层地坪应充分考虑防潮措施。房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次分隔等）。有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考虑防盗措施。阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10M，防止儿童攀爬。四、安保布局便于安保管理区域分割，消除管理死角。便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。 人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。 安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。 安保技防措施完备，计划采用人防、技防与物防等技术手段，形成多层次的立体安保体系，信息汇总 通畅，反应快速（详见智能化设备） 。 五、消防布局消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理， 使用可靠。 消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。 消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。六、交通布局 各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。 主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。机动车位、非机动车位配置充分充分考虑访客车辆停放便利性根据项目开发规划许可条件以及当地政府房地产开发项目机动车位配置相关管理规定，同时根据机动 车年均增长速度，考虑机动车位的配比。对于具有配套商业或对外经营会所设施的项目，需要考虑该商业配套停车位，同时该停车位尽量安排在既不影响小区业户的生活前提下，又方便商业配套停车的合适地方。有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。七、生活配置 根据小区周边（1 公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等