2011年1月17日济南郎茂山项目策划方案_[全文].doc

郎茂山项目 策划方案 2011年1月17日 目 录 第1章 城市宏观经济研究 一、济南城市规划分析………………………………………………………………3 二、济南宏观经济和政策环境………………………………………………………2 三、宏观分析总结……………………………………………………………………10 第2章 济南住宅市场分析 一、济南住宅市场整体分析…………………………………………………………10 二、济南住宅市场发展预测…………………………………………………………12 三、区域住宅市场分析………………………………………………………………13 第3章 产品定位研究 一、户型设计建议……………………………………………………………………27 二、产品定位…………………………………………………………………………29 第4章 项目SWOT分析 一、优势分析…………………………………………………………………………33 二、劣势分析…………………………………………………………………………34 三、机会分析…………………………………………………………………………34 四、威胁分析…………………………………………………………………………34 第5章 目标客户群定位于分析 一、本案目标客群定位………………………………………………………………34 第6章 营销推广 一、项目主要卖点荟萃………………………………………………………………38二、核心价值点与营销利用…………………………………………………………39三、项目形象地位……………………………………………………………………40四、项目主题概念……………………………………………………………………40五、项目形象包装……………………………………………………………………41六、 VI系统包装……………………………………………………………………42 七、推广策略…………………………………………………………………………43 第1章 城市宏观经济研究 一、济南城市规划分析 （一）济南整体城市规划 东拓、西进、南控、北跨、中疏的发展战略 1、战略概况 以城乡一体化为目标,根据经济布局、人口分布和资源环境承载能力,按照中部优化开发、东西重点开发、北部加快开发、南部保护开发的功能分区要求,实施沿路、沿线、沿河、沿黄“四沿”发展战略,统筹中心区、近郊区、远郊区“三区”协调发展,强化南部山区生态建设,完善中心城、次中心城、中心镇和一般镇四级城镇体系,形成“4314”发展新格局。 2、战略解读 该策略自2004年被提升日程，经过7年的发展，已经取得明显成效，在地产发展中，呈现以下特点： “东拓”，由于东部土地资源丰富，且符合人们“住东不住西”的传统观念的带动，有高新产业、会展经济的拉动，又有全运的人文，一路高歌突飞猛进，成为发展速度最快的一极。目前，政府东迁事件成为关注的重点，东部因奥体政府区再次受到热议，被认定是济南仅次于泉城广场的“又一核心”。 “西进”，有“西客站”利好的带动，发展也有了明显成效，然而西部在“老济南”的心目中环境较差，又有传统观念的抵制，一定程度上，其整体认可度和价值性要略低与东部，但依然无法改变西部未来的良好前景。 “南控”，南部土地资源稀缺，在政策的控制下南部地价飙高，成为城市顶级住宅的聚集地，从价格上在济南房产市场上树立了标杆。 “北跨”，着力于黄河北岸工业企业的建设，对于房地产来说意义不大，北部是济南地产发展最弱的一极。 “中疏”，主城区在发展过程中也取得一些成效，然而受城区土地资源的限制，主城区地产项目相对较少，且项目体量普遍偏小，在济南市场上缺乏影响力，但暂时来说，主城区的便利性、繁华程度依然是其他区域所无法比拟的。 （二）城市区域发展及对本项目的影响 由于济南居民“住南不住北”的心理习惯，使得北跨黄河发展中短期内难以实现。而南部作为济南泉脉的水源涵养区，成为严控的重点，随着土地禁批政策的落实，南部土地供应量将极大减少。本项目靠近南部山区，项目所处区域环境怡人，土地资源日益珍惜，具有开发中高端产品的先天优势。 二、济南宏观经济和政策环境 （一）宏观经济形势分析 1、济南市GDP及人均GDP增长分析 数据来源：济南市统计公报 2004-2009年济南市GDP和人均GDP两项指标均保持整体稳步走高的趋势，2009年济南实现生产总值33511/a.4亿元，同比增长12.2%，可以看出，济南市经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时济南市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。 2、济南市产业结构分析 数据来源：济南市统计公报 通过图表可以看出，济南产业结构日趋合理，第一产业比重逐渐下降，第三产业已经超过第二产业成为济南经济的最重要组成部分，产业结构的