土地规划-城市规划-房地产开发V1.0.doc

目 录 一、 什么是土地利用规划 2 二、 什么是城市规划 2 三、 什么是房地产开发 3 四、 土地利用规划VS城市规划 3 五、 土地利用规划VS房地产开发 6 六、 城市规划VS房地产开发 7 七、 土地利用规划图(部分举例) 13 八、 城市总体规划图(部分举例) 18 九、 控制性详细规划图(部分举例) 21  什么是土地利用规划 土地利用规划是调控土地利用的国家措施，是一项政策制度，具有法律效力，在《城乡规划法》和《土地管理法》中均有规定，它是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源的分配和合理组织土地利用的综合技术经济措施。土地利用规划实质是人类对未来土地利用及其发展趋势的预先估算过程，更是有效保障土地高效、集约、节约利用的手段。土地利用规划控制着中期和年度的土地利用规划即土地利用计划，土地利用规划为后两者编制与实施的依据，并且依托后两者来对土地市场和房地产市场供应量产生更为直接的影响。 土地利用总体规划，实际上它就是把城市的土地和农村的土地统一来考虑进行分配、进行合理的布局。这个土地资源哪些我用于城市建设，哪些我用于农作物、耕地，哪些用于林业，哪些用于畜牧业，另外来讲，在土地利用里面，城市应该发展到哪儿，它的边界在那儿？另外我们为了解决中国的吃饭问题，我们要保持多少耕地，这些耕地分布在什么地方？这些耕地能不能动？这些来讲，都是土地利用总体规划它所要解决的问题。那么，这个规划目前全国正在开展。土地利用总体规划有国家一级、有省一级的有市一级的，有县一级的。比如说，这个地方房地产开发现在大家都感到地方土地没有，到底能供应多少土地，这个土地利用总体规划说了算，有了这个规划，你就可以知道土地的供应状况，这是土地利用总体规划。 什么是城市规划 城市规划是城市人民政府为了实现一定时间内城市经济社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地协调城市空间布局和各项建设的综合布置和具体安排。城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通和市政基础设施网络，是城市发展的总蓝图。详细规划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署和具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的依据和蓝图，与房地产开发关系密切的是城市总体规划和详细规划。城市规划是城市建设和城市管理的基本依据，是保证城市进行合理的建设和城市土地合理的开发利用及正常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展目标的综合性手段。 城市规划包含总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，后二者又统称为详细规划。城市总体规划的主要任务是:综合研究和确定城市性质，规模和空间发展状态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市的各项基础设施，处理好远期发展和近期建设的关系，指导城市合理发展。近期建设规划是规划总体规划的一个组成部分，应对城市近期的发展布局和主要建设项目作出安排。近期建设规划期限一般为5年。详细规划的主要任务是:以总体规划或分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求或直接对建设作出具体的安排与规划设计，包括控制性详细规划和修建性详细规划。就其性质而言，城市规划是一种政府行为。这一行为结果要求反映城市全体公众的意志，维护公共利益，保障公民的合法权利，创造优美的城市环境。 1、控制性详细规划的内容控制性详细规划的主要任务是：以总体规划或分区规划为依据详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求，强化规划的控制功能，并指导修建性详细规划的编制。具体地说，控制性详细规划的内容有以下几点确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线； ? 规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；? 确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；? 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；? 制订相应的土地使用及建筑管理规定；? 控制性详细规划的用地应该是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在1km。 ⑦估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 什么是房地产开发 房地产开发是指按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。其内容包括:从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程峻工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。房地产开发的形式有多种:按开发的对象而言，可分为土地开发、房屋开发和房地产综合开发等。 房地产开发主要是由房地产开发公司来承担，就其性质是企业行为。这一行为目标主要是追逐利润最大化，即克服房地产开发项目周期长、投资大、风险高的不利因素，以期获得最大的收益。 土地利