规划审批顺序-20101224.docVIP

地产一、二级开发前期相关解释房地产开发程序----政府部门审批手续： ??? 建房项目前期手续十分繁杂，涉及规委、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门。??? 建设项目按资金来源，分为政府财政资金和单位自有资金；按用地权属，分为自有用地和新征占用地；按土地性质，分为国有土地和集体土地；按单位性质，分为中央单位和地方单位；又可分为政府投资项目和非政府投资项目；按供地方式，分为无偿划拨用地和有偿出让用地；按使用方式，分为基建项目和开发项目；按建筑性质，分为公建（办公楼、宾馆、饭店、商场、影院、医院等）、住宅（公寓、别墅、连排等）和工业（厂房、车间等）；不同前提的排列组合决定了审批方式的有所差异，以及是否能获得批准，不同单位以不同方式在不同时期建不同项目，审批待遇标准及结果会有很大不同。?????规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图）? ??? 目前规委对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。??? 政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：??? 1，中央在京单位、部队酌情考虑，其它从严；??? 2，不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；??? 3，要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；??? 4，重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；??? 单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。??? 控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。?? “调整控规”批复样件： 土地变性、用地性质：??? 北京城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。??? “土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。???? 土地性质大项分为以下几类：住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；工业用地（M表示）；仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）。??? 土地变形即指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规委或政府的同意，并无明确的法律法规和条文规定，大致原则为：??? 1，顺向调整较易，逆向调整较难，（顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况；反之为逆向）；??? 2，市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难；??? 3，国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难；??? 4，与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难。??? 5，运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。??? 6，没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。 ? 规划与设计： ??? 什么是规划：总体立项后，运用建筑学的原理来进行使用功能的确定，建筑规模的确定，容积率的确定（包括功能分区），这样的过程叫规划过程。但规划又分很多，如总体规划，详细规划（修建性详规）。什么叫设计：规划确定立项以后，（某一个建筑单体本身，比如住宅区的规划定下后，我们对住宅区里的每一栋住宅和公共建筑进行单体设计），所以所谓规划和设计是不同环节的二个方面。 ? 规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”??? 规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。??? 申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：1，建设申请；2，申报表3，经办人委托书；4，1：500或1：2000地形图；5，土地证和房产证；6，规划总平面图；7，上级意见（视情况）；??? 申报“规划意见书（选址）”提供材料如下：1，建设申请；2，申报表；3，经办人委托书；4，1：500或1：2000地形图；5，规划意见函复；6，规划