合川项目商业规划调整建议2011.07.18摘要.pptVIP

IBC 合川尚信国际广场 商业规划调整建议 致：重庆尚信置业有限公司 2011年7月 一、内外部交通动线连接建议 老城区方向机动车路线 新城区方向机动车路线 商业落客区 写字楼落客区 酒店落客区 的士落客区 设负一楼商业卸货区 二、超市卸货区建议 超市卸货区 建议货物运送流线直接从负一楼内穿行，避免穿行项目地面造成路面浪费及环境污染等问题。 三、商业主次入口调整建议 商业主入口 商业次入口 项目南面为人流最集中地点，考虑为项目商业主入口，其它东、西、北方向考虑为商业次入口。 四、商业步行街及广场调整建议 商业步行街环线 商业广场 商业橱窗、形象展示广场 下沉式广场 下沉式广场示例 五、外立面形象调整建议 此处去掉绿化带，做成带立体水景的开放式广场 在形象统一的情况下，兼顾商业展示、景观、照明的需要，并考虑一定数量的商业橱窗、墙体广告、商业招牌位置 六、商业规划调整建议：负一层 该层面积1.5万方，适合引进一家高端综合大卖场（如大润发等，层高不低于5-6m即可），配套用房必须设置在负二层，面积需扩展至3000 ㎡左右，包括库房、冻库、监控室、微机房、办公区等。 负二层停车场因此建议调整为机械式停车场。 原超市配套用房变成卖场 1层中庭下沉至-1楼，以便引导超市人流进入上部商业空间 取消四方形中庭设计，采用中央中庭+东、北二个副中庭+曲线形的动线设计，增加商业体内部空间感，提升每个商铺的商业附加值，以多点、多维的布局体现立体商业。 北中庭 （顶部照明） 东中庭 （顶部采光） 中央中庭 （从-1楼至楼顶） 边庭 中庭及边庭 曲线形室内动线设计 六、商业规划调整建议：一层 从二楼开始楼层层高不低于4.8m。 垂直观光电梯 电动扶梯 人流主要动线 商业 商业 商业 商业 六、商业规划调整建议：人流动线及垂直交通体系 七、商务及商业配套 经计算本方案商务配套设施主要指标如电梯、层高等基本接近甲级写字楼标准，但停车位（地下）略显不足，尤其在负二层需要拿出部分面积作为综合超市的配套用房后更为不足，需开发部分地面停车位作为补充。 本方案倾向于商务规划，对产生流动资金的商业及商业配套、动线规划等明显考虑不足，有待后期深化。 规划方案中大楼整体建筑表皮有特色，但材料的选择必须兼顾后期的维护成本和便利性、持久性，建议更换表皮形式。 规划中对建筑节能技术未作规划，建议玻璃采用中空双层玻璃，空调采用江水资源冷却技术，外墙采用新型保温材料，以便向政府争取有关节能补贴，降低综合成本。 七、项目现有规划方案评价 此种类型中庭容易阻断商业人流。 不能与负一楼贯通，无法利用超市大量人流。 造成无效动线，无法将人流分散到商场内部各个空间，大多数商铺将无法获得动线上的人流量。 无法打造良好的商业空间，营造商业氛围。 此处1F厕所取消，改为商铺。 消防通道未考虑与商业经营相结合（特别是项目中庭的利用），降低项目盈利能力。 未考虑项目竖向交通组织的有效性。 内部无观光电梯迅速提升人流至目的楼层。 缺乏至项目负一楼的出入口设置。 参考案例：广州正佳广场楼层规划 广州正佳广场楼层规划示意：1F 卸货区 主力店 主中庭 小中庭 小中庭 小中庭 边庭 边庭 边庭 广州正佳广场楼层规划示意：2F 主力店 主中庭 小中庭 小中庭 小中庭 边庭 边庭 广州正佳广场楼层规划示意：3F 主中庭 小中庭 小中庭 小中庭 边庭 主力店 广州正佳广场楼层规划示意：4F 主中庭 小中庭 小中庭 小中庭 边庭 主力店 广州正佳广场楼层规划示意：5F 主中庭 小中庭 小中庭 边庭 异形商铺 广州正佳广场楼层规划示意：6F 主中庭 小中庭 小中庭 边庭 异形商铺 广州正佳广场图片示例：中庭 广州正佳广场图片示例：中庭2 广州正佳广场图片示例：商铺 广州正佳广场图片示例：小品 广州正佳广场规划特点 1、多层多点布局，各楼层能有效利用主力店人流，提升其它商铺人气。 2、多中庭布局，增加铺位临街面（项目内街）及人流到达率，提高商铺利用价值。 3、减少直角商铺，多采用曲线、弧形商铺设计，在降低消费者逛商铺的疲劳感同时，增加视野范围及广告到达面。 4、中央中庭+小边庭设计，增加每一个商铺的价值。同时中央中庭可举办各类推广促销等活动，未商业后期经营吸引更多消费人群。 5、开发商持有物业，统一经营管理，确保项目整体性。 6、楼层商业业态采用主题式布局，使消费者能迅速选定并到达目标消费楼层。 7、各个中庭均设置观光电梯及电扶梯，能迅速有效的将消费者引导至目标楼层。 8、中央中庭设置高达6层的大喷泉，增加项目观赏性。 9、各个楼层公共通道适当设置艺术小品陈列区，增加项目品质感。 谢谢！ 重庆英威斯特投资顾问公司 公司地址：重庆市江北区红旗河沟建新北路38号世纪英皇大厦南楼42F T：023-6785 5793 F