厦门市直管公房非住宅租金评估技术规范.docVIP

厦门市直管公房非住宅租金评估技术规范 第一章 总 则 第一条 为加强直管非住宅用房租金评估过程的内部管理，明确委托评估双方职责义务，规范评估行为，确保直管非住宅评估结果客观准确合理。根据《房地产估价规范》和厦门市国土资源与房产管理局关于厦门市直管非住宅用房租金管理的有关规定，制定本评估技术规范。 第二条 公房非住宅租金评估机构的选择采用公开竞争、择优录用的原则。 租金评估机构由具备甲级资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）承担。 市房地产中介行业协会对公房非住宅租金评估活动进行行业监管和业务指导。 第三条 租金评估工作的目的是充分发挥公房资产经济效益，为直管非住宅用房实施市场化租金提供依据。 第四条 本技术规范可作为委托评估合同组成部份，委托人通过监督合同履行来实现公房公共资产的管理目的。 第二章 评估一般规定 第五条 评估机构应按照行业规范准则、公开承诺和委托评估合同书约定履行职责，确保租金评估结果客观、合理。 第六条 租金评估机构和评估人员应按照公开竞标时的相关文件、承诺书和委托评估合同书进行评估活动，并对所出具的评估报告结果负责。 第七条 评估人员与评估对象当事人有利害关系的，应当回避。 第八条 估价机构不得转包或变相转包评估业务。 第九条 租金评估委托双方应签订合同书，除遵守公开竞标的相关承诺条件外，双方还应在合同书上明确下列事项： 一、评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项； 二、委托人应提供评估所需具体资料； 三、双方的权利和义务； 四、评估费用及支付方式； 五、评估报告格式要求、交付时间； 六、违约责任； 七、解决争议的方法； 八、其他需要载明的事项。 第十条 承担租金评估的评估机构应按照行业准则规定的评估程序独立完成评估活动。 评估同一任务的不同评估机构除对评估对象、价值内涵、评估原则、评估依据等重要事项按规定需进行必要的沟通外，不得串通或私下商量分包评估业务。在针对同一估价对象评估时，可以就评估对象、价值内涵等重要事项按行业规定进行必要的沟通。 第十一条 评估机构和评审人员需要了解与评估业务有关的信息，委托人应当提供便利。 第十二条 租金评估应明确评估对象的用途、面积。评估对象的用途和面积等主要信息需公房中心房管员和业务领导签字确认。 第十三条 租金评估价值以人民币为计价单位，精确到元。 第三章 评估操作规范 第十四条 租金评估一般是指在被评估对象为毛坯状况下进行自愿性承租的市场租金水平。 评估机构对委托方要求将评估对象现状装修可利用部份列入评估范围的，可根据双方协商确认后的部份进行评估。 第十五条 评估对象用途一般按照最佳可能用途原则、权属用途等的原则确定，是出租人在权属用途的基础上，在合法利用的条件下通过比较不同利用方式的最佳经济效果，依据市场而选择确定的具体可能用途。 第十六条 评估对象的面积确认主要指建筑面积认定。面积一般根据原租赁合同、测绘资料、产权证等的记载经房管员认定后确认。 对资料记载面积与在实地勘测过程中，发现相关记载面积的明显不一致的，评估人员应提请房管员重新核定。 第十七条 评估机构应当按照现场操作规范的具体规定安排注册房地产估价师对被评估房屋进行实地查勘，调查评估对象的房屋状况，拍摄反映评估对象内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录和照片编号，并妥善保管。 第十八条 在实地勘察中，针对商业用房，除对区域因素如商业繁华度（商业区级别、商业聚集度、人流量、业态业种、消费结构、消费档次等）、交通条件、所临街道性质（商业性或交通性或综合性或小弄巷）、环境与景观等进行客观描述外，应重点分析个别因素对租金水平的影响，如临街状况（直接或非直接临街及相对标高）、面宽、宽深比、建筑面积、结构质式、房屋档次、所在层次、新旧程度、店面位置、平面形状、层高、拐角、配套设施，目前实际租金水平及利用现状、经营状况及各部分使用功能等。 在实地勘察中，对于办公用房，除对区域因素如写字楼聚集度（周边写字楼数量、入住本楼的机构品牌及数量）、交通条件（包括停车场所）、繁华度、公共服务配套设施、环境与景观等分析外，应重点分析个别因素对租金水平的影响，如写字楼类型（专用或非专用写字楼）、结构质式、配套设施、层高、建筑面积、所在层次、新旧程度、门前广场、出入口及大堂、公共部位装饰装修、停车场所、智能化办公条件等目前实际租金及利用现状，经营状况及各部分使用功能等。 第十九条 委托人应当指派人员协助注册房地产估价师对评估对象进行实地查勘，提供或者协助搜集被评估房屋所必需的情况和资料。 委托人指派的人员应当对估价对象的基本情况和实地勘测情况进行确认，明确房屋范围、建筑面积、用途及需要特别说明的事项等，并与注册房地产估价师在《厦门市直管非住宅租金评估对象主要情况确认书》上共同签字，以