九江老汽车站城市综合体论证报告书.docVIP

前 言 国内商业地产进入城市综合体时代 随着中国城市化进程的进一步推进，中国经济实现内需主导的战略转型以及国人收入不断增长所催生的消费升级需求，中国的商业地产将迎来新的发展契机。城市综合体是城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的部分，叫做“城中之城”，是城市升级的引擎。城市综合体以一种集大成之作的形式存在，商业模式的重合，在高度集约城市资源的基础上，产生一种巨大能量。是每一座处于城市化上升通道中的城市的渴望和必需。 目 录 一、城市综合体在中国…………………………………………………………1P 1、城市综合体的定义 2、国内城市综合体整体发展概况 3、江西省城市综合体发展概况 二、九江市商业发展格局…………………………………………….………………4P 1、商业市场发展现状 2、商业市场未来发展趋势 三、项目分析及定位…………………………………………….……………………7P 1、项目概况 2、项目SWOT分析 3、项目定位 四、九江城市综合体的发展契机…………………………………………….……12P 1、九江发展城市综合体具备的条件 2、城市综合体社会经济效益 一、城市综合体在中国 1、城市综合体的定义 所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 我国一、二线城市综合体的数量将保持快速增长，分布区域逐步由CBD 向城市副中心转移。在我国区域经济一体化进程加快的背景下，三、四线城市经济增长加速，伴随着消费升级和投资加速，三、四线城市综合体将迎来巨大发展机遇。 北京国贸中心 上海城市综合体 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义。 杭州银泰城西城市综合体 华润大连城市综合体 杭州、合肥、南昌、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土开发商也进入外地连锁开发行列，业态主要以住宅和购物中心为主。面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。 2009年中国城市综合体进入开发元年，国内城市综合体开发成为各地政府部门土地招标和相关开发企业投资和开发的主要方向，土地招标和规划建设以综合体开发为主成为地产行业新的开发潮流。 在综合体的快速发展过程中，也存在一些值得我们思考和关注的问题。比如说许多中小城市的综合体项目采取照搬大城市的成功经验，盲目立项，简单复制，对当地的市场容量和消费能力过于乐观，最后导致项目销售和出租率较低，闲置率较高。对于大城市而言，综合体的整体数量和区域分布也应符合城市发展需要，盲目扩张也会使综合体经济效益下降，不利于城市发展。 江西省城市综合体整体开发处于起步阶段，项目主要集中在省会城市南昌，项目已成型进入销售阶段，但品牌影响力较弱。九江、赣州、新余、上饶等城市综合体的发展还处于初步发展阶段，开发面积较小，业态主要以住宅为主。 南昌绿地城市综合体 九江大润发 受2011年首季政策影响明显，住宅成交量急剧萎缩，以城市综合体为代表的商业地产寻求集体突围，拔地而起的城市综合体犹如雨后春笋。随着南昌建设的推进，尤其是众多城市综合体浮出水面，南昌商业格局升级换代。传统意义上的商业街概念已逐步被综合体所取代，并以发展态势融入人们生活。综合体的诞生，为城市注入了经济的新概念、新内涵，从而催生南昌从单核到双核多点全新商业格局。?金大地项目和汇金·大润发广场项目在一定程度上揭开了九江真正意义的城市综合体开发的序幕城市综合体项目风起云涌，反映出江西城市商业地产的缺失，市场机会潜力挖掘空间。城市综合体是顺应中国城市化进程不断加快这一大的潮流趋势。城市化进程在加快，尤其像南昌、九江二、三线城市未来的发展需要，商业中心不断地开发建设，种种因素也都为江西城市综合体的发展作了最好的铺垫和保障。 信华城市广场 大中路步行街 城市发展，一般为向心增长和离心增长，九江在离心增长（城西开发）的同时，政府也在加强向心增长，提升中心的模式，在当今市场经济大潮中，九江