关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告书 (定稿).docVIP

关于岭北新村房屋作为快捷酒店的评估报告 董事长您好： 根据您2010年11月08日下达的工作指示：将岭北新村作为公寓式快捷酒店经营。我公司人员群策群力，分别对房屋现状调查、行政审批办理、方案评估和财务分析展开了大量工作，现将掌握的信息和取得的进展汇报如下： 一、房屋现状： 岭北新村房屋是我司于2008年12月30日拆迁金海公司所占有，它位于三亚市河东区凤凰路，是一栋砖混结构的7层楼房，一梯两户，两个单元共计28套。房屋性质为，得市经济实用平价房，未交地租和开发配套费（产权证上标明）。每套房建筑面积为105.79平方米，分摊公共建筑面积为5.53平方米。 该房于1999年7月30日交付使用，至今己有11年。之前由于房屋业主搬迁，对屋內设施损坏较大，加上闲置三年等各种因素，造成房屋现状较差。具体的设施损坏情况调查统计： 1、外墙瓷砖：房屋年代久远，加之质量问题，使得外墙瓷砖局部脫落。 2、门、窗：窗为铝合金窗，窗框玻璃基本完好，局部窗扣锁需更换；入户门、房间门和阳台门均为门带窗式木质门，每套 房屋有9樘门，整栋楼共有252樘门，其中有80%门扇、门框损坏严重，不能正常使用，其余门扇、门框需修复。 3、地面、墙面：室内地板为水泥地板，墙面、屋顶灰暗且大面积起壳。厨房的墙面油渍厚重；卫生间和洗澡间的墙面、地 面所铺的马赛克脫落，空鼓严重，屋顶墙灰大面积脫落。每层房屋出现不同程度漏水现象，需重新做防水处理。 4、电路：每间房屋均没有控制开关箱，电表、电线（铝心线）、开关插座，出现老化和裸露情况，不能满足用电负荷，存在严重安全隐患，均不能正常使用。 5、给排水：厨、卫生间、洗澡间和给水管（镀锌管）不同程度生锈断裂；排污管（铸铁管）不同程度损坏断裂，均不能正常使用。 二、行政审批难予获得批准 a 以公司名义进行快携式酒店、家庭旅馆工商登记注册 需办理的前置手续： 1、卫生许可证 1）提供公司名称预先核准书 2）面积超过3000㎡，先填写，然后卫生局派人前去现场查验；如不超，则只需填写《建设项目卫生审查申请书》，再提交相关资料进行办证 2、 消防安全合格证 1）、建设工程消防设计备案表 2）、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件 3）、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件 4）、设计单位资质证明文件 5）、消防设计文件 6）、消防、装修图纸 因为建设工程规划许可证上的房屋性质是住宅楼，需到区管理委员会 开具性质变更证明，需提供以下材料： 1）有消防应急通道，1.2米以上宽度（不能被占用） 2）各楼层应配备2个以上灭火器 3）各楼层应设立一个以上消防栓 4）如阳台装有防盗网，应开设逃生窗 5）不能存放易燃易爆物品吸对人身有害物品 6）房间装修不能采用易燃材料 7）旅馆责任人要取得消防安全培训合格证 8）每层楼道设置安全逃生应急照明灯和逃生示意灯 9）要在辖区居(村)委会知情同意书 10）要有租房协议或房屋产权证 11）要有辖区派出所的评估意见和河东消防大队的评估意见 12）家庭旅馆法人代表身份证复印件 3、特种行业经营许可证 经过卫生、消防合格验收，出具合格意见书，才能办理特种行业经 营许可证 b 以个人名义进行家庭旅馆工商登记注册 经营者身份证及复印件 2、近期照片2张 3、从业人员身份复印件1份 4、经营场所使用证明文件 5、经营性用房的证明文件 综合分析上述手续，存在以下难点： 难点一：该房屋的产权证是金海大酒店的，办理需提供金海公司的营业执照、或者房屋租赁合同和房屋产权证书。而金海大酒店己进行清算，营业执照多年未年检，并且现在无法取得，正规办理注册手续所需的金海公司的相关资料均无法提供。 难点二：需提供规划许可证，证明该楼房性质，因为是住宅楼房，必须先到规划局办理房屋使用性质变更手续。河东区消防大队在看过现场后，指出房屋不具备最基本的消防通道比如环绕楼梯。重新安装需要到规划局报批，而报批又是需要提供当时规划局的审批文件。 难点三：需提供整栋楼的消防合格意见书，由于楼房性质发生改变，需要重新办理。重新办理需提供当时规划局的审批文件——《施工图