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项目市场调研分析 项目开发环境分析 全国房地产市场环境分析 1.房地产市场投资额走势 数据来源：国家统计局 2013年1-7月份，全国房地产开发投资44302亿元，同比名义增长20.5%，增速比1-6月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资30318亿元，增长20.2%，增速回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为68.4%。 1-7月份，东部地区房地产开发投资25264亿元，同比增长18.6%，增速比1-6月份回落0.1个百分点；中部地区房地产开发投资9298亿元，增长21.0%，增速提高0.2个百分点；西部地区房地产开发投资9739亿元，增长25.0%，增速提高0.7个百分点。 1.2 房地产市场新开工面积、竣工面积走势 数据来源：国家统计局 1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积568681万平方米，同比增长16.2%，增速比1-6月份提高0.7个百分点；其中，住宅施工面积417255万平方米，增长13.6%。房屋新开工面积112638万平方米，增长8.4%，增速提高4.6个百分点；其中，住宅新开工面积82617万平方米，增长7.1%。房屋竣工面积41643万平方米，增长7.9%，增速提高1.6个百分点；其中，住宅竣工面积32384万平方米，增长4.6%。 　　1-7月份，房地产开发企业土地购置面积18717万平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9个百分点；土地成交价款4398亿元，增长14.7%，增速提高7.2个百分点。 1.3 房地产市场销售量及销售额走势及分析 数据来源：国家统计局 1-7月份，商品房销售面积61133万平方米，同比增长25.8%，增速比1-6月份回落2.9个百分点；其中，住宅销售面积增长27.1%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增速比1-6月份回落5.4个百分点；其中，住宅销售额增长39.9%，办公楼销售额增长39.0%，商业营业用房销售额增长20.4%。 其中，东部地区商品房销售面积31038万平方米，同比增长30.2%，增速比1-6月份回落2.6个百分点；销售额24793亿元，增长42.1%，增速回落6.4个百分点。中部地区商品房销售面积15171万平方米，增长24.9%，增速回落4.2个百分点；销售额7328亿元，增长35.1%，增速回落5.2个百分点。西部地区商品房销售面积14924万平方米，增长18.4%，增速回落2.2个百分点；销售额7427亿元，增长27.5%，增速回落2.4个百分点。 7月末，商品房待售面积44274万平方米，比6月末增加543万平方米。其中，住宅待售面积增加423万平方米，办公楼待售面积减少50万平方米，商业营业用房待售面积增加72万平方米。 1.4 房地产开发企业资金到位情况 数据来源：国家统计局 1-7月份，房地产开发企业到位资金66831亿元，同比增长31.5%，增速比1-6月份回落0.6个百分点。其中，国内贷款11433亿元，增长31.1%；利用外资269亿元，增长18.0%；自筹资金25151亿元，增长18.2%；其他资金29977亿元，增长45.5%。在其他资金中，定金及预收款18448亿元，增长44.7%；个人按揭贷款7945亿元，增长56.0%。 亚展观点：据亚展长期房地产市场监测，2013年上半年，新开工增速加快尤为突出，企业投资信心较强。预计下半年，少数热点城市房价仍会有明显涨幅，一些城市政策升级的可能性依然存在。但随着季节性推盘高峰的来临，房屋销售将稳定增长，量价水平好于去年同期但增速会较今年上半年明显放缓，不同城市的分化将进一步加剧。 2、房地产宏观政策分析 2.1 近期国家宏观调控 2012年9月2日，央行继续加强房地产金融的风险监测 中国人民银行于8月2日发文指出：继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，支持中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费。 2012年9月7日，国务院对建筑面积中的商业面积比例做出规定 国务院于9月7日的意见中提及：新建社区社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于10%。同时还提出，地方政府应出资购买一部分商业用房，用以支持社区商业网点的服务完善。此外还鼓励各地以租赁方式供应流通业用地。 2012年10月9日，国务院：加强住房税收征管，推进房产税改革试点 十一届全国人大常委会第二十八次会议上，国务院发布的报告中提出：要严格实施差别化住房税收政策，落实和完善结构性减税政策，促进二三产业融合式发展，落实支持小型微型企业发展的税收政策。 2012年10月12日 八成银行已取消首套房