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新形势下银行房地产信贷风险控制问题研究内容摘要：随着我国房地产调控政策的频繁出台，房地产行业的发展面临较大的政策压力，房地产价格下行风险较大。在这种新的调控环境下，我国商业银行在房地产相关信贷的风险控制措施设计上应当依据新的形势采用更加动态化的创新控制手段，从而实现对银行房地产信贷风险的有效控制。 关键词：房地产调控 房地产信贷风险 在我国，银行贷款在房地产企业的资金来源中一直保持在25%左右的比例（如图1所示），因而银行的贷款在房地产企业的发展中具有十分重要的作用。从需求方面来说，个人房地产信贷对于刺激房地产行业需求的作用亦是十分明显。同时，对于商业银行来说，通过有效信贷发放来促进房地产行业的健康发展对其控制房地产相关贷款的风险、扩展自身收入来源也十分重要。因此，在新的宏观政策环境下，商业银行应当基于最新的外部环境建立一套完善的房地产相关信贷风险控制机制，从而促进房地产信贷的科学发展，也间接推动房地产行业的健康发展。 银行房地产信贷风险诱发因素分析 目前，我国商业银行的房地产相关贷款主要可以依照贷款对象及贷款用途分为个人住房信贷和房地产开发贷款两种。由于这两种不同性质的贷款发放模式、用途、性质均存在较大差异，故本文从这两种不同形式的房地产贷款出发对商业银行房地产信贷风险的形成和传导机制进行分析。 （一） 个人住房贷款信贷风险诱因分析 房地产个人住房贷款是指房地产购买者以其购买房产价值为抵押，从而获取银行贷款以补充其房产购买资金的一种信贷方式。在这种形式的房地产信贷中，商业银行的信贷风险主要来自于贷款者违约的信用风险和市场利率波动等因素引致的市场风险。 在个人住房贷款的违约风险的产生和传导机制内，风险诱发因素往往可以归结为：还贷能力恶化：商业银行的个人住房贷款借款人因失业、患病、所经营企业出现困难等情况使其无力偿还所借资金。借款人道德风险：个人借款者由于房价下行导致违约对其有利的情况下往往会实施“断供”行为来为自身谋取利益，例如目前多地出现的房价下行使贷款者发现其购买新房的房款低于其在剩余还款期内所应偿还的住房贷款总额并因此实施断供。利率波动风险：由于房地产个人信贷的期限较长、数额较高，因此当市场利率出现波动时，该房地产抵押贷款的价值就会出现相应波动，并且利率的波动也会对借款人的还款能力产生一定的影响，从而影响住房个人信贷的信用风险水平。 当个人住房信贷的借款人出现还贷能力恶化、道德风险升高，市场信贷利率发生不利于银行的变化时，商业银行的个人住房贷款的信贷风险便有可能发生变化，从而产生对商业银行不利的情况，其传导过程如图2所示。 （二）房地产开发贷款信贷风险诱因分析 房地产开发贷款是以在建的房地产工程、在建地产所拥有的土地使用权等可盈利资产为抵押物，从而从银行获取房地产开发所需资金的一种信贷模式，是目前房地产企业筹措资金的一种主要形式。 由于房地产市场的抵押物价值波动性低于证券类的金融资产，并且其收益率较有保障，因此房地产开发贷款是目前商业银行的主要利润来源之一。在我国现阶段的经济环境中，商业银行的房地产开发贷款存在的主要风险诱因可以归纳为：滞销风险：随着目前我国房价下行可能的增大，房地产消费市场的低迷加大了房地产开发贷款中的抵押物房产的滞销风险，而房产滞销将导致房地产开发商资金压力增大，影响其偿付贷款的能力，从而提高了银行的信贷风险。建设风险：房地产开发企业由于自身资金链断裂、建设成本超出预算、不可抗力因素等原因无法继续进行房地产建设而出现烂尾现象，导致银行所获抵押物无法升值进而导致银行出现信贷损失的现象。道德风险：房地产开发企业出于不正当的骗贷目的，通过“假按揭”、垫付首付款等行为规避国家监管政策从而从商业银行骗取房地产开发贷款的行为。 鉴于房地产开发贷款往往数额较大，一旦发生坏账损失后对于商业银行的冲击较大，因而对房地产开发贷款的信贷风险控制对于商业银行的经营来说十分重要。 新形势下银行信贷风险控制措施设计 （一）健全个人信用监控机制 目前，我国个人信用监控体系建设已经获得初步成效，商业银行通过个人信用监控系统可以获取包括个人住房信贷申请者的个人身份及户籍信息、居住职业资料、银行卡消费记录及信用卡信用状况、以往贷款明细及担保信息、住房公积金账户状况等信息，从而有效地评估个人住房信贷申请者的信用风险水平。然而目前我国商业银行对于个人信用情况的监控依然停留在静态观测阶段，通常商业银行只会在贷款发放审核时对个人住房贷款申请者的信用状况进行核查和评估，而在完成贷款发放后并不会主动关注个人住房信贷还款人的经济状况的变化，因而这种缺乏主动管理和预警的个人信用监控机制不利于新调控环境下银行房地产信贷风险的有效控制。 我国商业银行可以通过建立