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无锡市商品住宅价格研究及预测探究摘 要：由于影响住宅价格的因素的复杂和多样性，将所有影响因素都纳入研究分析不太现实，难度太大。因此，在选择住宅房地产价格影响因子时，要考虑到选取可能会明显影响住宅价格的因子，同时这些影响因子要易于进行量化处理，并且能结合商品住宅房地产市场的实际情况。基于以上考虑，本文选取一下几个影响因子作为数据序列来分析：商品住宅实际价格；商品房地产建造成本；城市化水平；城市居民家庭总户数；城市居民人均可支配收入。 关键词：商品住宅价格；预测 Abstract ：due to the influence of housing price factors of complex and diversity, will all influence factors are incorporated into the analysis not too realistic, too difficult. Therefore, in the selection of residential real estate price influencing factor, to take into account the selection may significantly affect the housing price factor, at the same time, these factors should be easy to be quantized, and can combine residential real estate market conditions. Based on the above considerations, this paper selects some impact factor as the data sequence analysis: commercial housing price of real estate; construction cost; the level of city; city residents total number of households; city residents per capita disposable income. Key words：commodity housing price; forecasting 中图分类号：F221 文献标识码：A 文章编号： 1无锡市商品住宅价格影响因素分析 1.1 分析数据整理 本章所使用的数据主要是无锡市市区2002年至2011年10年内的有关数据，这些数据来源于无锡市统计年鉴，中国统计年鉴以及各相关部门的统计数据。各数据整理如下： （1）商品零售价格指数 商品零售价格指数是指反映城乡零售价格变动趋势的一种经济指数。零售物价的调整变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需平衡，影响消费与积累的比例。因此，计算零售价格指数，可以从一个侧面对上述经济活动进行观察和分析。根据无锡统计年鉴上公布的商品零售价格指数一般是以上年价格为基准的（也就是以上年价格为100），这里计为r，。为了便于分析，本文将以上年价格为100的商品零售价格指数（r，）转换为以2002年价格为1.00的价格指数（r），主要用于表示各年相对于2002年的相对价格水平，数据见表1-1： 表1-1 无锡市2002-2011年商品零售价格指数 数据来源：无锡统计年鉴2003-2011 （2）城市居民消费价格指数 城市居民消费价格指数是指反映城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。无锡市居民消费指数是以上年价格为基础统计的，因此，分析中需要把以上年价格为100的城市居民消费价格指数（p，）转换为以2002年价格为基准的价格指数（p），用于表示各年相对居民消费价格水平，见表1-2： 表1-2 无锡市2002-2011年城市居民消费价格指数 数据来源：无锡统计年鉴2003-2011 （3）商品住宅价格 为了表示住宅价格的真实变动，本文分析使用的商品住宅价格是剔除通货膨胀因素后的真实住宅价格，数据见表1-3： 表1-3 无锡市2002-2011年商品住宅价格 数据来源：无锡房地产市场网 （4）商品房建造成本 由于在无锡统计年鉴和相关网站上没有直接查找到相关的住宅建造成本，因此，借鉴《中国统计年鉴》里公布的江苏的竣工住宅每平方米造价X1’，并同样以2002年为基期，除以商品零售价格指数（r）来剔除通货膨胀的影响，数据见表1-4。 表1-4 无