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浅议住宅项目外墙渗漏防治摘要：近年来，大量新建住宅项目出现外墙渗水的质量问题。给业主正常使用和开发企业都造成严重的不良影响，本文结合治理外墙渗漏的实践，对外墙体渗漏原因进行了分析，提出了防治措施。 关键词：住宅，外墙渗漏，分析，防治 中图分类号：TU767+.5 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2013）05-（页码）-页数 本公司开发建设的某高档住宅小区，以3-5层情景洋房为主，辅以点式和板式观景公寓，产品定位于为中关村高级白领和成功人士提供第一居所。项目自2006年陆续交付入住，但入住后却连年发生房屋外墙漏水的问题，尤其以洋房产品为最。经过现场勘察，外墙表面开裂、业主封闭阳台和露台等是造成外墙渗漏的主要原因，公司投入大量精力多次维修，由于漏水点难以准确定位，总不能根本解决。相关新闻也不断见诸报端，在给广大业主带来困扰的同时，给公司也带来严重的负面影响。住宅工程是民生工程，外墙渗漏问题必须予以重视并加以防治。 一、外墙渗水的原因 近年来由于住宅项目产品多样化，外观设计在功能和美观方面要求越来越多，大量的外部构件，以及飘窗、露台的设计，给施工质量带来了挑战。总结起来，造成外墙渗水的原因主要有下列几个方面： 1、产品定位不当 产品定位在调查落实目标客户普遍需求的情况下，还应该就项目所在地的自然环境、社会环境进行综合评估。如果在业主使用过程中因产品设计和使用环境及功能需求不匹配，而进行大规模的改造施工，就很容易造成外墙等部位的渗漏。如本项目的业主自己动手封闭了几乎全部露台和阳台，就有可能是造成外墙渗漏的重要原因。 2、施工质量原因 （1）结构工程施工。 砖、砌筑砂浆、混凝土等本身的质量是避免外墙渗水的前提条件。结构工程材料质量不好，必然造成墙体平整度、强度、气候稳定性差，最终造成沉降、开裂变形、墙皮脱落而引起外墙渗漏。 墙体施工质量差，是引起外墙渗水的重要原因。其中体现在几方面：一是砌筑墙体干砖上墙、组砌不合理、砂浆灰缝不饱满。二是混凝土墙体施工时振捣不密实，出现了蜂窝、孔洞，又不事先修补到位。三是框架梁柱与砌体结合部塞方不实，或是柱边嵌缝不密实。四是对穿墙的洞、眼，对管线的固定与暗埋等封堵不实。这些原因均能引起开裂、渗水。 （2）窗四周渗水 窗户质量问题，变形、密封条填塞不到位等；窗洞尺寸不准确，窗框固定不牢、变形或与外保温系统收口处理不当；混凝土窗台板浇捣不密实、尺寸不当、与窗框结合部位处理不当造成窗框四周嵌填不密实，室外窗台板面外高内低等，这些原因会造成窗框本身渗水，或密封处理质量难保证造成裂缝渗水或是倒泛水。 （3）其他情况渗水 煤气、空调、排水等管道安装打眼及其他胀栓施工，均会造成外墙面破坏，处理不当，极易引发渗漏。特别是住宅工程外保温系统，如果后期安装或是使用不当，造成破坏，除引起渗水外，局部保温效果也会受到较大影响。 此外，外墙基层粉刷不采用防水砂浆，造成墙体砌筑中的局部细微缺陷不能得到有效弥补，也是造成渗漏的原因之一。 3、使用不当原因 如前所述，业主在进行装修或是进行阳台封闭改造时，并未对施工可能引起的不良后果产生足够重视，没有专业方案，施工随意性强。特别是对外墙外保温的墙体进行开洞、剔凿、打眼施工后，不能进行完善的成品保护和恢复，施工方案不合理，建筑材料和半成品质量难保证等，都在一定程度上造成了外墙渗漏，而且由于大量效仿，对于建筑物设施破坏更加严重，同时给后期渗水的治理带来困难。 二、外墙预防渗漏的关键环节和措施 1、规划设计阶段 产品定位一定要进行严谨细致的市场调研，在对项目生活、能源、市政、建筑、地质等条件进行充分调研的同时，还要对当地的气候，以及可能引起环境变化的如垃圾场、信号基站、高压走廊等进行充分的调研。对于特定的目标客户，其职业、收入、生活习惯、人员结构等可能也有所不同，而且，在环境改变的情况下，他们对于产品功能方面的需求可能会有很大的不同和改变，所以对于自然条件的和人的需求等要兼顾，统筹考虑，避免施工中途改动或出现交付以后业主自发改动。 在产品设计上，要舍弃一些华而不实的外部装饰性构件。而对于对此容易造成外墙渗水的细部节点要不断优化方案，以便于施工质量控制。对于后期业主自行改动可能影响房屋渗水的部位，在前期设计时一步到位或避免业主自行改动，或者在项目交付时，向业主提供必要的技术咨询。 2、施工过程管理 （1）制定和优化施工方案 对于一些重点节点，要制定详细的施工方案并进行优化，同时加强组织管理，使施工单位及作业人员强化防水工程质量意识。 （2）砖砌体的施工 在确保砖本身材料进场合格的前提下，施工前应进行浇水湿润，避免干砖上墙