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天宇星城营销报告深圳华振地产顾问公司二OO八年五月前言房地产营销推广作为专业而系统的工作，需要有专业的公司根据区域市场的发展变化，竞争对手的推广策略、项目的特性和进度制定实时的推广方案，才能真正将项目的策划、包装、推广销售落实到实处，作为在项目正式启动、双方在正式合作之前提交的竞标方案，我们认为希望通过本方案传递两个层面的意义：首先，公司对于本项目——“天宇星城”的重视程度，营销策划公司的实力对于项目运作的成功与否，当然意义至关重要；同时，公司对于项目的重视程度、公司在项目上投入的人力，也将影响项目运作的优劣；我们以公司最优秀的策划、广告、销售人员全面介入项目的运作，力争以最短的时间、最低的投入实现开发公司的开发利润最大化，同时，实现公司策划的价值。其次，公司对于本项目——“天宇星城”的思考和把握。思考，源于对市场、对项目、对消费者的深刻了解和把握，同时建立在公司成熟的操盘理念和丰富的实战经验；在深入思考和全面把握的基础上，建立起我们对项目营销推广的总体构架，并在此基础上展开，形成相对系统的操作方案。一、总体概述1、上饶房地产市场态势上饶作为一个地级市，市区规模小的问题，房地产市场近几年的发展非常快。随着住房制度改革的推行，货币化分房的实现，公积金和各大商业银行的贷款支持，大大提高了居民的住房购买力。目前，摆在开发商面前的是在商品住宅的开发建设中，更要在住宅的内部质量、外部环境、配套设施和服务上下功夫。最近，有关部门经过对中高收入家庭在选购住宅时考虑的种种因素分析，结果显示：有55.5%的购房者考虑绿化率；52.76%的购房者考虑物业管理；41.67%的购房者考虑房型的合理性；33.33%的购房者考虑公共生活配套设施完善性和价格合理因素。并且，居民开始改变过去喜欢靠近商业区居住的习惯，而把崇尚自然生态，追求生活方便，作为选购房屋的首要因素。目前上饶房地产市场的发展的热点主要还是集中在城市中心区，相信目前和今后的一年时间内主要的发展方向仍然是一样，新区的开发还要有相当的时间，因此市政配套、生活配套、交通配套等人们生活必备条件缺乏的现象暂时还不能得到大规模的改善，如今，新城区仍不是上饶房地产市场出彩的热点区域。2、项目所在区域情况由于目前的新区几乎没有大发展商及大型项目进驻，因此整体态势相对来说比较冷静，几乎没有档次较高和社区型小区的商品住宅出现，目前新区内有多层的“斯达星城”，目前可售房源剩16套，销售均价在1800元/平米， 二栋多层和二栋小高层组成的“凤凰小区”，售价格在1900元——2600元/平米之间，稍远一点就是“九州奥城”，新区内市政配套、交通路网、生活配套等目前发展势头与速度稍有些缓慢，导致上饶人的心目中，从板块上讲新区并不是置业的首选。3、市场的成熟：上饶市的房地产发展已处于成熟、规范与高强竞争的阶段，开发标准也不断提高，对于消费者而言，见得多了要求自然也越来越高，除了居住因素以外，对项目的性价比、未来走势，升值潜力、周边环境、小区环境、小区文化、教育、娱乐等需求从原来的“自选动作”，逐变成为“指定动作”，对于任何一个开发商，都是沉重而现实的压力。4、客户群的购房习惯本土老城区人的居住习惯决定了他们购买郊区盘的倾向性较低。而较年轻的本土人及前来投资的一定经济实力的外来人，不留恋老城区，但在购买郊区盘时，就对产品的建筑品质、小区环境、开发规模、生活配套、交通、市政配套、物业服务、价格、性价比、教育等要求非常注重，这些因素，将成为促使其购买的“兴奋剂”。二、项目综述项目地理位置本项目位于上饶市广信大道和吉阳路及凤凰南路的交界处，处于新开发区域，东临广信大道，南临上饶市新建的政府大楼，西面为规划的城市绿化带2、地块发展城北作为上饶市未来发展的重点区域，各种企事业单位都在逐步建设搬迁，各种配套设施、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城北的建设已步入实施阶段，十月份市政府将正式搬迁新区，目前新区的各项配套设施正紧张有序地进行，凤凰大桥通车在即，将大大缩短进入市区的距离，今后新区将成为一个新型居住区。项目规划概述总用地面积：16826.8m2总建筑面积:83318.8 m2商业用房:8272.5 m2住宅:73895.8 m2住宅总户数:893户地上停车位:33个地下停车位:166个容积率:4.95建筑密度： 27.98%绿地率：42.02% 会所及物业配套:1150.5 m2住宅用地容积可达到4.95，使项目的产品多样化，在设计中可使用多种产品结构，避免项目产品的单一性。地块的周边自然情况使各组团错落有致，获得更好的日照。在项目内设有7千多平方米的小区公园，为居民提供休闲的地方4、市政配套现状 就目前该区域的生活配套现状来说，给人总的印象还是一个“大荒地”，生活配套非常不足，地块的相关市政投入与