天津房地产市场风险测评报告书(2012年).doc

2012年天津 中国指数研究院 一、201年天津商品住宅市场概要 2012年商品住宅市场全面成交量为888.83万平方米，同比2011年小幅增长，增幅为0.19%；全年除第三季度外，其余三个季度均呈现阶梯式上涨态势，市场整体呈现逐步上行，12月份成交量达到年度最大值水平，为97.57万平方米，天津住宅成交量上行通道显现。 2012年全年商品住宅成交均价七区域同比出现上涨，但仅河西涨幅超过10%，除远郊区县出现小幅上升外，其余三大区域均现回落 2012年天津商品住宅成交均价呈现同比上升态势，19个区县中有7个区域出现价格上行，仅河西区涨幅超10%，其余控制在10%以内。远郊区县本年推出项目大多为高端别墅项目，促使成交均价出现小幅上涨，而其余三个大区域成交均价均现下滑，其中滨海新区降幅较大，降幅达到4.82%。 二、201年天津商品住宅市场整体运行状况 201年天津商品住宅出清周期创历史新高，压力巨大 数据来源：CREIS中指数据、 数据来源：CREIS中指数据、 数据来源：CREIS中指数据、 从历年商品住宅的成交面积来看，除08年因金融危机导致市场成交大幅回落外，06-09年商品住宅成交面积逐年增长，09年成交量同比08年大幅上涨165.78%，并已经超过房地产市场较为火爆的07年，达到了近几年的最高峰1329.60万平方米 数据来源：CREIS中指数据、2012年天津商品住宅成交均价 数据来源：CREIS中指数据、从历年商品住宅的成交均价来看，08-09年年初商品住宅的价格受当时国际国内环境的影响，基本在7000元/平方米之下的水平徘徊；09年第二季度开始，房地产成交开始回暖，与之相随的是价格也在逐渐提升：09年第三季度全市商品住宅均价基本位于7000-8000元/平方米之间，而第四季度则很快升高至8000-9000元/平方米之间 数据来源：CREIS中指数据、、201年天津商品住宅市场城镇化和收入倍增是未来十年房地产市场需求的两大动力 十八大明确推进经济结构战略性调整必须以推进城镇化为重点，李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。另外，十八大报告提出，到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番的目标，这是党代会首次明确提出居民收入倍增目标，预示着未来宏观经济发展的方向发生变化，将从对宏观总量的关注转向对微观民生的关怀，发展成果更注重惠及民生和注重公平。收入倍增以及城镇化发展能够有效实现扩大内需以及转变经济发展方式，降低经济发展对投资以及出口的过度依赖，此外发展的动力对产业结构调整也有一定的促进作用。天津目前正在经历前所未有的经济高速发展进程，双城发展战略以及小城镇的不断建设必定为天津经济发展提供大量的机遇。房地产业作为国民经济的一大重要支柱，对城市发展有重要的引领作用。天津贷款倾向民生，保障房开发贷款增幅超商品房据人民银行天津分行统计数据显示，截至今年10月末，本市金融机构各项贷款余额17855.07亿元，同比增长14.41%。贷款投放中，与百姓密切相关的民生领域得到有力支持。对于群众特别关心的保障房项目，今年本市保障性住房开发贷款新增97亿元，占全部房地产新增贷款的42.9%，同比增长20.4%，而房地产贷款同比增长为9.5%，高出房地产贷款增幅近10.9个百分点。目前，保障性住房建设仍是促进房价合理回归的主要手段，政府对于保障房建设无论在资金还是土地供应上，力度持续加大。面对银行信贷政策对保障房项目的明显倾斜，商品房开发企业应积极调整项目运营模式，以自有资金快速回流的方式保障企业现金流高效利用，开发商或将参与保障房开发建设。排名 房企名称 金额（亿元） 房企名称 销售面积（万平米） 房企名称 1 融创中国 80 保利地产 44.4 高盛房地产 3931 2 保利地产 66 富力地产 39.3 保利地产 3678 3 金融街 48 首创置业 37.2 远洋地产 3484 4 富力地产 47 融创中国 35.8 富力地产 3418 5 天房发展 36 远洋地产 34.0 首创置业 3332 6 万科 35 万科 32.3 万科 3137 7 仁恒置地 34 贻成集团 26.9 贻成集团 2729 8 首创置业 32 天房发展 22.5 融创中国 2643 9 远洋地产 31 恒大地产 22.2 天津住宅集团 2470 10 招商地产 26 金融街 21.1 世茂房地产 1941 2012年度，融创中国以亿元营销业绩获得本年销售金额榜榜首，较去年同期增加亿元，高端品质项目优势凸显。融创中国布局北京、天津、重庆