天津新建里项目发展报告书.doc

新建里项目 发展报告 2006年2月2、塘沽重点板块描述 ①、板块划分： 目前，塘沽可以划分为几大住宅开发板块：新河板块、海洋高新技术开发区、塘沽中心板块、塘沽海河南岸板块、开发区中心板块、泰达居住板块以及新河板块。 ● 新河板块 新河板块即是本地块所在区域，该板块位于塘沽中心区的西北处，临近塘沽重点开发地区：海洋高新技术开发区，新河东起车站北路，西至胡家园街，南倚京山铁路，北至杨北公路。总面积46.93平方公里，人口3.7万人，1.3万余户。现在是塘沽区重点改造和发展的区域。 现新河土地包括20%的国有土地和70%的集体土地中的耕地等，其中在国有土地中包括民宅和企业占地，拆迁户大概包括2100户。目前地块多以平房居住区和农业用地等为主，区域整体配套不够完善，没有大型的、配套齐全的生活居住区，这也就为本项目提供了很好的市场契机，但同时由于新河地块上有大量等待拆迁、规划的土地，也就说明该地块将是日后土地放量较大的板块，该板块内的竞争格局日后将十分激烈。 目前该板块的竞争项目，主要是在海洋高新技术开发区和新河交界处的一些项目，例如：水域·未来城（广厦富城），伴山人家等，本板块内目前还没有出现竞争项目。 它是一个： ①政府日后重点扶持的板块 ②将有大面积等待拆迁和规划的板块 ③未来市场供给放量的热点板块 ④项目定位较高的板块 ⑤近阶段无整体环境优势的板块 ⑥目前生活配套设施缺乏的板块 ⑦塘沽区居民目前认可度不高的板块 ● 海洋高新技术开发区板块 本板块属于“南北两拓”的城市发展布局中的北拓部分，是塘沽区未来大力改造和发展的方向。 到目前为止，该区域内没有整体的配套环境，市场认可度不高，但随着改造的进行，区域的认可度需要一段时间。目前该区域内新增项目较多，土地供应量较大。2003年德景蓝郡的开盘使该区域引起市场的关注，今年广厦富城、泰达伴山人家的进入，使区域内项目的品质得到提升，未来此板块的竞争优势将逐渐凸现。 同时该板块上市的在售项目，临近本项目所在的新河地块，在建筑规模上也是以大型的居住社区的形式出现的，这将成为本项目日后的重点竞争项目。 区内主要在售项目 项目名称 项目位置 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 建筑类型 面积区间 均价 元/平方米 伴山人家 塘沽河北路以西，车站北路以东 23.3万 13.1万 别墅 15000 水域·未来城 新北公路北侧 24万 36万 小高层、高层、别墅 70-170平米 4200 欧美风情小镇·第三枫景 五大街延长线 60万 100万 小高层、高层 90－200平米 4200 ● 塘沽中心板块 主要是指塘沽区内，在这一板块内以京山铁路为界划分为两大区域：铁路以北板块和铁路以南板块。该区域成熟度高、配套设施完善的板块，市场认可度高，汇集了大量的中高档项目。本区域内各项目的热销户型主要在100-140平方米，热销总房款在35-60万之间，客户层面较丰富，但仍以塘沽区内的中端客户为主，而大华国际公馆酒店式公寓的出现，6800元/平米的价格也使得本区域内的项目档次有所提高。同时目前塘沽中心板块土地稀缺，一旦在本区域出现空白地块，将会出现塘沽区内真正的高端项目。 区域内主要在售项目 项目名称 项目位置 建筑面积 （平方米） 面积区间 总价款（元） 均价（元/平方米） 碧海鸿庭Ⅲ 塘沽区上海道与福建西路交口 350000 90—110 38—47万 4200左右 贻丰家园 塘沽河北路与广州道交口 150000 107—164 40—65万 3700左右 贻信园 塘沽津塘公路与福建北路交口 100000 90—150 35—60万 3700左右 上海滩大华国际公馆 塘沽区营口道931号 50000 37—206 23—160万 6800左右 ● 海河南岸板块 板块为未来海河沿岸改造的重点节点的板块，拥有较多的海河资源土地资源相对大量，是未来重点发展区域。目前由于海门大桥的阻隔造成客户心理的阻隔，区域认可度极低，是塘沽内价格最低的区域。但区域内的项目从今年开始，逐渐走高品质低价格路线，通过高价值价格比来吸引广大客户的认可，目前区内的代表项目为碧水庄园，产品形式为别墅和高层，目前价格为2500-3000元/㎡，主推生态景观概念，吸引的主要为区域内的中低端客户群。 区域内主要在售项目 项目名称 项目位置 建筑面积 （平方米） 面积区间 总价款（元） 价格区间 （元/平方米） 碧水庄园二期 海门大桥以南 20万 97-188 25-56万 2500-3000 ● 开发区中心板块 该区域属于高端居住区域，是高收入人群聚集的板块。由于对城市建设花大力度的投入，使得城市绿化程度较高，整体大环境、配套等已趋向国际化标准，整体环境优势突出，高端居住