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深圳城中村改造的思考 [摘要] 深圳是我国于80年代最早建立的经济特区之一。在其25年的发展中，她创造了无数的奇迹，是我国经济和社会变革中进步最大的城市。这个最初只有20几万人口的地方小镇、经过几代人的创业和劳动，今天已经成为1000多万人口的全国性大都市。这里会聚了来自各地的人们，是个以外来人口占决大多数并且人口流动性非常大的城市。在深圳人口的组成中80%是外来人口，这种常住人口和暂住人口比率的倒挂现象，在城市发展中很少见，这就要求深圳的政策制定都要考虑这个大的主体。在长期的发展过程中、深圳的人口的上述特点和城市管理规划滞后的失误导致今天深圳城中村的问题越来越重。现在、深圳提出建设国际大都市和创建全国文明城市的口号，这是解决城中村问题的最佳时机。 [关键词] 城市化 城市规划　城中村改造 政府主导市场化运作高速城市化是城中村形成的动因。在高速城市化过程中，受土地产权限制及拆迁补偿等因素的影响，原农村居民点开发成本提高，急于扩展的城市首先倾向于开发成本较低的周边地块，使原农村居民点逐渐成为都市海洋中的孤岛。面对城市化带来的前所未有的冲击，孤岛上的原村民在自身传统的影响下逐渐走上了一条完全不同于周边地区的城市化道路，并最终形成了今天独具特色的城中村。城中村（含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村）是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。关于城中村问题产生的原因不外乎以下几个方面： 1、以地生财模式是导致城中村问题的经济原因。在城市化的压力下，一无技能二无经验的城中村农民为了谋生，自然地选择了一条风险最小且收益不斐的以地生财道路。在这种模式下，城中村的土地利用、开发建设行为完全取决于土地收益分配的比较利益。根据深圳市宝安区的典型调查，土地收益在城中村、村民之间存在如下关系：1）对村集体而言，土地征用收入小于违法用地收入；2）对村民而言，私宅出租收益及其出租收益期望大于集体分红收益。在这种情形下，村集体违法用地、违章建厂不断发生，村民滥建私房屡禁不止就不难理解了。 ????? 2、城市管理不到位是产生城中村问题的政策原因。在快速农村城市化过程中，政府在取得城市发展需要的土地后，基本上将城中村事务留给城中村自己解决。在这种情况下，城中村集体经济组织既要负担本村的基础设施和公共服务设施的建设，又要维护本村的计划生育、社会福利、治安等社会管理。在传统村落组织结构及社会网络关系影响下，城中村的管理仅限于本村人管理，而对数倍于自己的外来人口的管理既无意也无力承担。在这种情况下，城中村基础设施落后，黄赌毒泛滥、脏乱差蔓延便难以避免。 ????? 3、落后的土地管理体制是造成城中村问题的体制原因。在城市化过程中，有的地方直接保留了农村土地的集体所有制性质，有的地方虽然实行了土地国有化，但通过给城中村划定集体工商发展用地和宅基地的方式，使城中村土地事实上具有无偿、无限期、无流动使用的行政划拨特征。在这种体制下，村民在认知上，并不觉得国有化后城中村土地与以往有什么不同，土地是我的，怎么建我说了算。在利益驱动下，村民便千方百计规避政府监管，脱离城市规划的引导与控制，结果形成了大量布局混乱、密不透风的握手楼、接吻楼。 ????? 4、政府未能为大量外来人口提供足够的廉租屋是刺激城中村违法滥建的客观原因。在高速城市化过程中，受土地资源、资金的限制，政府一时无法提供足够的廉价住房供广大的外来人租住。这就为城中村违法私房的建设提供了大量的需求。当城中村以优越的区位条件、低廉的房租（免去土地成本且规避了各种税费）吸引了大量外来人口之后，政府即使有能力再建廉租房，也因成本和区位的因素而失去竞争力。1989年，第一轮占地建房热潮特区内实行土地统征，造成了原住民的心理恐慌，引发了第一轮占地建房热潮。在原住民不愿意放弃旧村土地之时，政府又在政策上作出了无原则的让步，终止了旧村改造，并撤销了旧村改造办公室。这是政府与原住民在城中村问题博弈上的第一次失败。1992年-1993年，又一轮抢建风潮?1992年深圳宣布了特区内的城市化，随后宝安撤县改区。但“本应全部收归国有的农村集体土地却全部返还给了原住民和集体使用。”原住民“集体的土地就是自家的，自家建房自己说了算”的心理更为强化，加上1992-1 993年间，蔓延全国的房地产开发热潮刺激了特区内原住民的建房热情，为大量外来人口提供出租屋成了他们牟利的主要手段，形成了又一轮抢建风潮。1999年-2002年，最大规模的违法抢建风潮1999年，《市人大常委会关于坚决查处违法建筑的决定》于颁布实施后，虽然明确规定此日期以后所建的违法建筑一律查处，但抢搭“末班车”的心理促使原住民再度疯狂抢建。1999年-2002年，几部法规出台实施以来，深圳全市增加了约10