2014-2016年度涉房屋质量问题的商品房.docVIP

2014-2016年涉房屋质量问题的商品房 买卖合同纠纷案件审判白皮书 房屋质量直接关系到广大人民群众的基本居住权益和生命财产安全，是基础性的民生工程。近年来，房地产市场行情持续看涨，商品房交易异常活跃频繁。与此同时，商品房建造中存在的质量问题也屡屡发生，诱发了诸多商品房买卖合同纠纷，引起了社会各界的高度关注。为进一步提升人民法院审理涉房屋质量问题的商品房买卖合同纠纷案件的公信力与透明度，形成人民法院与工程建设及房屋质量监管部门、房地产开发企业、相关行业协会等主体间的良性互动与管控合力，增强普通购房者的法治意识与维权能力，维护商品房交易市场的持续稳定与健康发展，特制作本白皮书，对我院2014-2016年涉房屋质量问题商品房买卖合同纠纷案件的审判情况进行通报，对审判发现的突出问题进行总结梳理，并就提高商品房建造质量、预防和减少涉房屋质量问题纠纷提出意见建议。 一、案件审判的基本情况 （一）案件收结概况 1、商品房买卖合同纠纷案件收结案情况 2014年至2016年，我院商品房买卖合同纠纷案件（在案由上包括商品房预售合同纠纷和商品房销售合同纠纷两类案件）的收案数量存在一定波动，结案数量也同步有所增减。2014年，共受理商品房买卖合同纠纷案件200件，其中一审案件4件，二审案件196件；审结195件，其中一审案件3件，二审案件192件。2015年，共收案328件，其中一审案件1件，二审案件327件；审结321件，其中一审案件1件，二审案件320件。2016年，共收案252件，其中一审案件1件，二审案件251件；审结251件，其中一审案件1件，二审案件250件。 图一 2014-2016年商品房买卖合同纠纷案件收结情况柱状图 2、涉房屋质量问题类纠纷在商品房买卖合同纠纷案件中的占比情况 商品房买卖合同纠纷的发生存在多种原因，房屋质量、品质问题只是其中的重要因素之一。从统计数据来看，2014年至2016年期间，我院共审结商品房买卖合同纠纷案件767件，其中涉及房屋质量问题的纠纷有110件（均为二审案件），占案件总数的14.34%。从历年数据看，2014年共审结涉房屋质量问题类纠纷案件27件，占当年商品房买卖合同纠纷案件总数的13.85%；2015年共审结涉房屋质量问题类纠纷案件29件，占当年商品房买卖合同纠纷案件总数的9.03%；2016年共审结涉房屋质量问题类纠纷案件54件，占当年商品房买卖合同纠纷案件总数的21.51%。从历年数据来看，近年来涉房屋质量问题纠纷在商品房买卖合同纠纷案件中所占比重有一定幅度的波动。这主要是由商品房买卖合同纠纷案件本身具有一定的群体性、集团性特点，不同年份中商品房买卖合同纠纷案件的基数存在较大波动的情况决定的。 图二 2014-2016年涉房屋质量问题类纠纷在商品房买卖合同 纠纷案件中的占比情况图 3、涉房屋质量问题类纠纷结案情况 在近三年上诉至我院的110件涉房屋质量问题类纠纷案件中，一审判决支持买受人诉讼请求（即判决开发商承担责任）的有57件，占51.82%；一审判决驳回买受人诉请的有53件，占48.41%。经我院二审审理，终审判决维持原判的案件68件，占61.81%；二审调解撤诉案件26件，占23.64%；二审改判案件15件，占13.64%；裁定发回重审案件1件，占0.91%。从整体上看，经辖区法院一审及我院二审审理，最终认定开发商承担修复、赔偿等民事责任的案件共计99件，占90%；因无相应事实和法律依据，终审判决驳回买受人诉讼请求的有11件，占10%。 图三 2014-2016年涉房屋质量问题类纠纷案件二审结案方式图 （二）案件的主要特点 1、涉案房屋面积普遍较大，“精装修房”占较大比例 在我院近年受理的涉房屋质量问题类纠纷案件中，涉案房屋的建筑面积普遍较大，其中“精装修房”占了较大比例（约占65%）。逐年来看，2014年审结的27件案件中，涉案房屋面积超过150平方米以上的有20件，占74.07%；2015年审结的29件案件中，房屋面积超过150平方米以上的12件，占41.37%；2016年审结的54件案件中，房屋面积超过150平方米以上的32件，占59.26%。出现上述特点的主要原因在于，面积较大的房屋大多属于别墅或“豪宅”性质，双方当事人在商品房买卖合同或相关补充协议中大多对房屋的质量品质、设施设备、装饰装修等方面的内容进行了约定，买受人对房屋的质量品质也大都抱有较高的心理预期。但因房屋质量品质、装饰装修质量的界定本身较为专业，而买卖双方在合同中的约定又大多较为原则或者模糊，缺乏具体明确、可操作的质量判断标准，由此导致此类合同在履行过程中更易出现矛盾争议。 图四 2014-2016年涉房屋质量问题纠纷案件中涉案房屋面积分布情况图 2、城郊区域涉诉案件更多，少数房地产企业重复涉诉问