源盛国贸中心营销案2016.1.docVIP

源盛国贸中心项目营销策划报告 第一部分 宏观经济发展背景 第二部分 地块SWOT分析 第三部分 区域内房地产行业个例 第四部分 项目营销策划建议 第五部分 招商战略建议 第六部分 附件 第一部分 宏观经济发展背景 1、2014-2015国家调控对投资市场的不利影响，将延续影响至2016年下半年。 2、 伊川房地产投资额度近年来持续增加，尤其是城区向北发展，基础投资建设持续增加，房地产市场竞争日趋激烈，尤其表现在商业地产的竞争白热化。主观的开发模式、自然销售及招商方式已不能适应市场。只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为地块实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。 3、2016年宏观政策环境、房地产行业的发展势头呈良好状况，是地块开发的机会。根据市场调研分析，紧紧围绕发展商关注的问题以及疑虑问题，展开策略研究，并努力从最大限度缩短地块开发周期、项目发展的风险和尽量实现项目市场价值最优化的原则出发，制定“差异营销、整合推广、过程致胜”的整体“行销整合定位方案”，努力实现本地块的成功运作与强势营销。 第二部分 地块SWOT分析 地块基本情况说明： 项目地处伊川杜大道与豫港大道交汇处，占地面积22637.09平米，总建筑面积83951.37平米，其中商业总建筑面积43958.69平方米，机动停车位685个。 地段处于伊川规划“商务中心区”和“特色商业区”两区所在，为原伊川县汽车站用地，车流、人流汇集所在，投资价值看好。 2、地块现状图片 地块分析 优势（S） 劣势（W） 项目自身规模庞大,配套齐全，从发展眼光看，本项目一定程度上在伊川具有稀缺性。 项目将是一个集多种服务等功能于一体：生活、娱乐、休闲、购物等配套设施完善，拥有良好的环境景观与成熟商贸环境的舒适的生活空间。 项目处于伊川杜康大道与豫港大道交汇处，原汽车站地块，本就是人流密集地带，地段优势明显 邻近金悦大厦与环形交通地标建筑，价值认可度高。 公园旁，有一定景观使用价值。 周边已有的商业资源比较匮乏，商业形象不成熟，对未来项目的招商工作带来一定难度。 伊川整体服务业发展水平还有很大的发展空间。 有资料显示，伊川商贸流通业明显滞后，区内大型商业设施偏少，难以形成积聚效应，区域来讲伊川紧邻洛阳南部，导致大量消费外流。 机会（O） 威胁（T） 政策指导一系列创新型产业园进驻将为服务业发展提供强力支撑；伊川城市化推进迅速，居民居住与生活环境、生活方式的变化，将为服务业带来广泛需求。 区域商业地产存有较大的市场空白点，项目引入大型商业项目进驻必将推动项目商业配套的发展及人流交汇点占据区域制高点。 区域内的商业消费需求的释放，随着区域城市化进程的发展，区域内积聚的消费需求孕育了巨大的商业投资机会。不仅仅是商业网点数量上的增加，还包含了服务品质、消费档次、消费级别的提升，这些都蕴藏了新的商机。 公寓市场处于初期启动阶段，随着城市经济与房地产市场的进一步发展，市场对公寓产品的需求增加，周边公寓产品供应少，项目定位创新空间大 国家调控对投资市场的不利影响 如果定位不当将会产生过量的无效供应，超出区域市场需求容量，而形成大量面积空置，带来开发上的苦果 超大规模体量的开发对未来业态的持续经营管理提出更高要求，一旦经营管理不善，则项目开发可谓是功亏一篑。 老区成熟的商业氛围和商圈辐射力对本区域内的消费需求自然会形成分流，并且随着往来市区交通条件的改善，分流效果可能还会加强 区域内已经建成使用的商业设施和即将落成的商业供应，都会对本地块项目未来的市场需求产生分流。例如银兴广场、金瑞龙城等。 值得强调的是，这种分流不仅仅是消费人群的分流，更可能的是投资者和经营者的分流，毕竟商业投资者和经营者才是我们项目的直接目标客户。 第三部分 区域内房地产行业个例 1、相关竞品分析 楼盘名称 银兴广场 金瑞龙城 楼盘地址 伊川县豫港大道东段中医院往东300米 伊川县豫港大道东段路北、商都路东段路南 开发商 伊川银兴置业有限公司 河南省博时置业有限公司 推广语 让资产稳健成长起来 生意人 从不错过！ 卖点 地段 品牌开发 统一运营管理 现铺发售 地段 价格 社区商业 准现房发售 运营模式 统一运营管理，三年返租20% 豫港路临街商务楼整体出售 内街及商都路自行管理 商业配套 超市+影院+商务KTV+儿童体验馆 主力店组合 社区商业为主 商业面积(万㎡) 外街底商（主干道）100—120平米 外街一拖二（次干道）100—120平米 外