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福州泰禾城市广场项目市场研究及定位报告汉博研究院2011年03月本文件及附件知识产权属于汉博顾问公司，本文件仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011 HanBroadCorporation3/a. 定位逻辑市场及项目研究城市背景及发展整体商业市场现状及趋势区域属性及环境项目特征及把握商业竞争格局未来发展趋势区域客流量商业项目市场地位及优劣势消区域消费者构成现有存量区费域需商求区域消费群体研究业研空白点及未很好满足的市场空间经营现状供究??消费能力应??消费结构??消费特征新增供应研究??消费趋向项目市场机会及业态方向总目标消费者定位业态组合及配比品牌构成建议体市商业功能定位场业态业种配置建议各业态平层规划定档次定位位形象定位项目业态布局项目租金建议本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation. ContentsⅠ 解读福州P004-043Ⅱ 解读项目P044-107Ⅲ定位项目P108-120Ⅳ点亮项目P121-129Ⅴ规划项目P130-138Ⅵ财务分析P139-149本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation. Ⅰ解读福州??城市地位??交通??区位??城市商业发展规划??资源??空间扩张??福州市重点商圈及商业项目??环境??经济位序??文化??福州商圈总结??产业结构本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation. Ⅰ解读福州——城市篇城市地位政治中心：汉代建立闽越国，都东冶，至今2200多年，秦、唐、宋等均重点承担政治中心功能。门户城市：明朝对外贸易进入鼎盛时期，近代辟为“五口通商”的口岸之一，成为中国东南的重要港口。（广州、福州、厦门、宁波、上海）1984年成为14个对外开放的沿海政治中心门户城市城市。中心城市（85版）：1985年成为全国经济改革综合试点城市。1996年福州港成为海峡两岸船舶直航试点城市，承担我国东南沿海中心城市功能。中心城市（09版）：福建省省会，海峡西岸经济区重要的中心城市，国家历史文化名城。中心城市“海峡西岸经济区重要的中心城市”既体现了国家发展战略，又体现了福州市不仅仅是经济中心职能，更为重要的是需要构建社会经济发展的全方位的综合职能，包括金融商务、现代物流、港口贸易、高端中介等。此外，还体现了福州市未来经济发展的区域依托之根本在海峡经济区尤其是海西经济区的成长。需积极创造条件，主动承接台湾的产业转移。本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation. 1800016000140001200010000Ⅰ解读福州——城市篇8000区位——6南北0夹击0，竞0争激烈福州市简4称榕，0是福0建省0的省会城市，与台湾省隔2海相望0，位0于传0统的闽东南城市群的北部。沿海区位优势明显，周边区域竞争激烈。0海州波州州德州田州门州州头州尾圳州上杭宁温台宁福莆泉厦漳湖汕惠汕深广地区生产总值（亿元）福州与东南沿海城市GDP比较福州在海峡西岸经济区的区位本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation. Ⅰ解读福州——城市篇空间扩张福州人文环境使福州人留恋于福州的山水格局，城市的发展也一直局限在福州建成区内。汉代明代49年：沿铁路、沿闽江和主要道路出现了小规模的轴向拓展。84年：马尾国家经济技术开发区建设拉开城市框架。1995年后：马尾用地饱和后，南台岛成为重点开发地区，四个工业园。199519492008年：大学城、汽车城成为重点拓展地区。2010年：“东扩、南进”，重点培育是东部新城、科学城、大学城、新店等八个新城。2010本文件涉及双方知识产权，仅供客户内部使用。客户方必须确保本文件没有被复制、散发或采取任何方式为第三方所用。? 2011HanBroadCorporation. Ⅰ解读福州——城市篇排名19952000200520101上海上海上海上海经济——位序下降，增长缓慢5天津天津苏州苏州6沈阳武汉天津天津“八五”期间，福州市在全国经济排名第20名，7武汉大庆重庆重庆8大连沈阳杭州杭州“九五”至“十一五”期间则呈现出逐年下降9南京大连无锡无锡的趋势。10重庆重庆青岛青岛到20福州厦门济南唐山2010年，福