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欢迎大家来到环球职业教育在线，下面由我给各位讲授《房地产估价理论与方法》 2007年房地产估价师考前辅导精讲课程 第9讲 房地产价格影晌因素(2) 特别提示：此章从2006版教材的第10章提起到2007版教材的第四章，不仅仅是位置的变化，也表明对此章内容的重视，根据历年的考题分析，最后两章的分值很小，往往只有2-3分。今年此章的分量可能要增加。此章备考的策略是：分清各因素的构成，记住一下关键的结论即可，即讲演中的黑体字部分内容。 第三节 人口因素 一、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，，，， 在城市，，，，，，，，，，，，，，，， 二、人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，，，，，，， 三、人口结构 人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，，，(家庭平均人口数)发生变化，，，，，，，，， 第四节 制度政策因素 影响房地产价格的制度政策因素， 一、房地产制度政策 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的， 目前，，，，，，，，，，，，，，(包括供应量、供应结构和供应方式等)的变化会引起土地及房地产价格的变动。此句话为重要结论。 在房地产制度政策中，，，，，，，，，，， 政府对房地产价格的管制或干预方式，，，，，，，，，， 二、税收政策 开征、暂停征收或者取消某种涉及房地产的税收(以下简称房地产税收), 会对房地产价格有影响。但不同种类的房地产税收及其纳税人、计税依据、税率(或税额标准)、征收方式方法、减免税规定等的不同，， 房地产开发环节的税收相当于商品生产环节的税收，，，，，，，，，，，，，, 难以使房地产价格上升；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降(此句话为重要结论)。 房地产转让环节的税收相当于商品流通环节的税收，(可视同税金)、土地增值税、印花税、所得税(企业所得税或个人所得税)、契税。考察房地产转让环节的税收对房地产价格的影响，，，，，, 会使房地产价格上升；反之，，，，，，，，， 增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，，，，，，, 难以导致房地产价格上升；而减少卖方的税收则会使房地产价格下降(此句话为重要结论)。 房地产持有环节的税收相当于商品使用环节的税收，(准备开征，)。直接或者间接地对持有房地产课税，，，，，，，，， 三、金融政策 房地产由于价值量大，，，，，，，，，，，， 四、特殊政策 国家鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，, 相应实行特殊的政策、特殊的体制机制、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等等，，，，，， 五、相关规划和计划 政府的规划和计划是重要的公共政策。影响房地产价格的规划和计划很多,如国民经济和社会发展规划、国土整治规划、城镇体系规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划、年度建设用地计划、住房建设规划。特别是其中的国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划，， 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济社会发展目标，，，，，， 土地利用总体规划是在一定区域内，，，，，， 第五节 经济因素 影响房地产价格的经济因素， 一、经济发展 反映经济发展的一个重要指标是国内生产总值(GDP)的增长。GDP是对一个国家或一个地区在一定时期内国民经济生产活动的总成果的一种计量，GDP 增长说明社会总需求也在增加。社会总需求增加预示着投资、生产活动活跃，，， 二、居民收入 居民收入水平及其增长对房地产、特别是住宅的价格有影响。通常，, 意味着人们的生活水平将随之提高，，，，，， 如果居民收入的增加是衣食都较困难的低收入者的收入增加，，， 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，，，，， 如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，，，，，，， 三、物价 反映一般物价变动的主要指标有居民消费价格指数(CPI)和生产资料价格指 数(PPI) 。居民消费价格指数是反映一定时期内居民消费价格变动趋势和变动程 度的相对数。居民消费价格指数分为食品、衣着、家庭设备及用品、医疗保健、交通和通讯、娱乐教育和文化用品、居住、服务项目等八个大类。该指数是综合了城市居民消费价格指数和农民消费价格指数计算取得。生产资料价格指数是反映一定时期内生产资料价格变动趋势和变动程度的相对数，， 价格指数和生产资料价格指数核算，，，，，，，，，， 不论一般物价总水平是否变动，，(尤其是水泥、钢材、木材的价格)、建筑构配件价格、设备价格、建筑人工费等“房地产投入要素”的价格上涨，，，，，，，， 关于房地产价格中的房价(房地价格)与地价的关系，，，，，，，，，，，，，，，，，， 四、利率 利率的升降对