从杭州“经验”看全球“炒家”之上海楼市大行动.docVIP

从杭州“经验”看全球“炒家”之上海楼市大行动根据《个人理财》杂志调查数据显示，截至2005年2月，在我国最具有影响力的37大城市市区每平方米商品房平均房价排名中，上海和杭州分别为第二和第三，苏州为第12位，与此同时，上海、杭州和苏州的房价增长几乎是同时进行的。根据国家统计局的数字显示，这三个城市最近几年的房价增长都保持在两位数。 而在新政之下，随着上海楼市严冬期的到来，杭州和苏州房价均受到了不小的影响，房价也出现了波动，因此，不少人都在预测， 杭州会不会上演上海的前辙？上海楼市的变化会不会带来长三角的连锁反应？为此记者对此进行了采访和调查。杭州房价并不高 一个是长三角的龙头，一个是龙眼，杭州和上海房地产的发展有着惊人的相似，而区区几百公里的距离更加无法割断上海和杭州房地产之间的千丝万缕，因此，在传闻上海楼市拐点即将出现的情况下，杭州是否会遭到池鱼的反应。 作为一名见证了杭州房地产发展的经历者来说，《杭州日报》的一位资深房产主任对于这个问题有着自己的看法，他认为，从表面看，上海和杭州楼市比较相似，但是从房地产发展的一些特殊性条件和发展方向看，上海楼市不能跟杭州相提并论。从目前的情况看，杭州房价尽管在全国37个城市中排名靠前，但是这是受到诸多客观原因影响的，因此，杭州房价在短期内不会出现一泻千里的场面，而是会进入一个平稳发展的阶段。 首先，杭州城市的特征决定杭州房价上涨的节奏。杭州作为一个旅游城市，曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。西湖、岳飞庙、陆游故居等诸多历史古迹分布在城市中，而杭州的另外一个特征就是水多，京杭大运河、西湖、钱塘江以及大大小小的水域将城市分为很多板块，在这种情况下，杭州市房地产发展面临的问题就是可供开发的土地少，并且分散，杭州的房地产项目体量也比较少，能够很快在市场上得到消化。从而造成杭州市房价持续上涨。最近10年以来，每年房价的增长约在850-1000元/平米左右。而在 2004年，这一数字在政策的影响下还出现了增长，所以供不应求是造成杭州房价上涨的主要原因，而在实际中，一些项目还未经开盘就已经被抢购一空的现象非常常见。随着新政的出台，土地问题再次得到了控制，因此在这种放量与市场需求步伐不一致的情况下，房价自然要上涨。 其次，杭州市的房改工作早在10年前就已经开始了，第一批通过单位获得低价房屋的受益家庭比较多，随着房价的不断上涨，原先很廉价的房屋在出售后，不用增加 很多的成本就可以买到新的房子，这样的价格也不是不能接受。举个最简单的例子，10年前花1500元/平米买到的房子，到现在能以8500元/平米的价格卖出去。这样下来，售价在10000元/平米的房产就不是显得很贵了。 当然，最关键的一点就是杭州买房的主题有非常大的不同。杭州以浙江的民营企业家作为主要购房群体，而上海则是全国性甚至世界性的炒家在行动。杭州作为浙江最富庶的地方，西湖的旖旎风光，浙大的文化资源这些都对出身贫寒的诸多民营企业家产生诱惑，能够在杭州拥有自己的房产或者让自己的孩子在杭州上学、工作对于他们来说都是非常希冀的，因此，民营企业家支撑起杭州楼市的半边天。相反在上海，全国各地和世界上的炒家云集。不同的购房投资主体决定了不同的房地产走势。在杭州，住在城市最中心的一般都是本地人，外地人投资的项目都比较偏远，房价也处于中低水平；而上海的最核心的区域都是外地人居多，房价处于高档，这样一来，房价的变化影响非常明显。同时，民间资本的投机性和专业炒家是不同的。 所以，这位先生对目前杭州房地产的发展保持乐观。 国际炒家的上海和民营企业家天堂的杭州 其实，决定上海楼市与杭州楼市结局不同的关键在于两种不同的资本。 作为国际性的炒家，运作的每一步都要受到利益目标的指引，其行为必随着市场的变化而变化，因此，市场的变化对他们至关重要。 但是在民营企业家这里，这些问题都显得那么不确定。( 民营企业家选择进入房产的第一种动力来自于居住，因此他们在进入房地产之前更多的是因为购房需求，或者受到朋友的推荐，因此他们从一开始就不具备炒作的特征，这是和专业的炒房团有很大区别的。而随着房价的上涨，这些人从投资房地产中得到了一定甜头之后，会逐渐产生投资房地产赚钱的冲动，从而从被动转向主动。但是，即便是他们参与炒房，仍然是一种本能的冲动而已，没有专业性的知识，也缺少对整个对市场的理性判断，仅仅 是凭着感觉行事。 浙商日益庞大的阵容和越来越雄厚的资金基础也是民间资本与专业性的炒家之间的区别。浙商是目前中国经济界不可逾越的话题，而这个群体的庞大也是有目共睹的。随着他们经济实力的增长，在高档奢侈品和耐用品上的支出已经越来越大。买房如买菜--正如有媒体评价温州人的买房一样，浙江的民营企业间在这方面的大方和疯狂是让人瞠目结舌的。一天看3个项目，一天