房地产核心和关键标准点.ppt

《房地产核心及关键标准点》 房开商应建立客户意识 房开商应建立客户意识 核心点1：满足政策规范 房产开发过程要取得：五证一书 （1）土地证 (2) 用地规划许可证 （3）建筑工程规划许可证 （4）建筑工程施工许可证 （5）商品房预售 （6）质量保证书 核心点2：契约精神 《商品房买卖合同》 是贯穿整个开发过程的首要标准 （1）根据交房时间确定建设周期 （2）根据交房标准确定建筑配置标准 核心点3：设计规划 房地产的设计规划对房地产开发举足轻重！对成本的影响达到70%左右。对业主后期使用至关重要： （1）万鹂江山1、2号楼因为地基处理延长开发的时间长达1年，其地基处理成本远远超过其他楼栋。由于靠山太近，客户不接受，对销售形成巨大压力。如果设计规划时将1、2号楼取消，容积率加到13-16号楼上，万鹂江山的开发成本及销售进度会有很大的不同。 （2）空调机位、变压器的位置等考虑不当，同样会的后期造成重大的隐患。 核心点4：规划变更 出现规划设计的变更，除需重视变更事务本身外，更应该考虑相关联的部分： 如：某楼盘，原来二楼规划设计是公共厕所，后为能让公司增加利润，把厕所变更成商铺并进行了销售，商铺面积增加进行了变更，但未对整栋楼的公摊面积进行重新测量变更。在办理业主房产证时，所有资料已全部交件，但由于公摊面积不符，土地面积公摊不下，只能重新启动，耽误房产证办理所承诺的时间对业主进行了赔偿之外，还支付了重新办理的一大笔费用 。 核心点5：施工规划 项目建设的施工规划，除影响建设速度及成本外，还影响交房后期业主满意度。 如：万鹂江山项目，在首开施工规划时及不合理。由于先开发最靠外面和最靠里面的楼栋，造成项目首尾不相接，不但对交房时需要具备的道路、园林、安全防范等产生了影响，部分交楼后，建筑粉尘、建筑噪音污染等直接影响了先入住业主的生活环境，物业公司服务质量因此也无法达到标准，从而将影响业主对公司的满意度，同时对后续销售也造成一定的影响。 核心点6：施工管理 在工程施工管理过程中，由于管理不到位或图纸出现偏差，但在施工过程中没有发现，依然按图施工，会造成一定的损失，甚至是无法更改的遗憾，如： （1）万鹂江山游泳池排水问题，由于地下室顶板的高度限制了游泳池排水的坡度，造成游泳池排水压力不够，造成排水慢，甚至有部分水无法排除的现状。 （2）渗水（特别是地下室）、地板开裂是开发商普遍遇到的问题，其原因是建筑时未能根据天气、建筑规范以及后期保护要求进行。退房、赔偿经济损失、严重的会造成业主对公司口碑长久的不信任。 核心点7：销售承诺 不当的销售承诺，使业主对公司期望值太高，直接影响公司的口碑： （1）某建设的小区旁边有一煤场，听说煤场不久要搬走，在销售时为了好卖，置业顾问告诉业主说煤场要搬走的。哪知小区建设完毕全部入住后，煤场仍然没有搬走。最后业主将置业顾问的一句说辞当成公司承诺，集体向该公司索赔，造成严重后果。 （2）某小区由于开发质量问题，业主要求索赔，置业顾问答应业主可以免一年的物业费，后带来一系列矛盾（开商、建筑商、物业）。 核心点8：配套设施 电梯是业主拥有的最大财产，电梯好坏直接影响业主的生活和心态。而“三分电梯七分安装”，电梯安装与电梯选择同样重要，安装的精密度以及防水处理尤为重要； 燃气管道铺装走向影响业主对平台使用的使用，造成交房业主投诉拒收房。 对管道安装与绿化施工的矛盾没有合理安排，在管道安装完毕实施绿化工程时管道被压坏造成水管不通。特别是排污管的损坏，如果验收不严，往往是业主入住后“水漫金山”时，物业公司只能接受业主不满的责骂，开发商只能进行赔偿。 核心点9：其他 （1) 样板房装修、销售宣传册引导过渡;为充分展示户型优势，在样板房装修及户型图设计时，容易过渡将有争议的局部面积利用起来，造成业主误解其购买的房屋本该如此带来一系列的麻烦；（2）销售房号与派出所户籍房号不一致所带来的麻烦； （3）建筑图纸数量不够，造成房地局对物业进行查验时，缺少业委会的图纸以至于影响物业公司后期对小区的管理。 （4）按规定的社区配套用房设置在小区最里面，造成小区无法实现封闭式管理。