城市可持续发展讲稿(孙久文老师)第讲城市土地与可持续发展.pptVIP

第4讲城市土地与可持续发展 4.1 城市土地对城市经济的作用 城市经济中的资源包括：土地、人口、资本、知识，以及所有生产要素的集聚效应。而土地作为城市的载体，正是连结城市经济各要素之间的纽带，因而城市土地的价格、城市土地的利用结构会直接影响经济要素在空间上的聚合、流通与成长。可以说，城市土地是城市经济的根本。 城市经济的运作机制表现为：充分利用规模效应和聚集效益，增加产值。 因此，需要充分利用资源、合理布局城市空间结构，才能实现规模效应和聚集效益。而其中的载体也就是土地。 土地的利用结构是城市空间布局的基础，土地的使用密度是城市各要素集聚程度的体现。 4.1.1 土地资源与城市经济的内在联系 土地的价格既是城市收益的反映，也是生产和生活成本的标志。 成本过高，企业收益势必受到影响，城市财政税收失去保障，生活水平也会下降。因此，土地价格是城市经济发展的双刃剑。 同时，土地价格也是城市经济的晴雨表，土地价格过低，表明城市经济需求不足，经济不活跃，而且还会导致土地的粗放利用，不利于经济要素的聚集。 因此合理控制土地价格，促使价值健康提升才是促进城市经济健康发展的关键，而通过合理的城市土地储备则是保证土地价格与价值相适应的基本环节。 4.1.2 城市土地的特性 (1)城市土地的自然特性 第一，城市土地位置的固定性。固定性表现在城市土地的位置不能搬动，不能互换。土地位置的不同，其有用性和使用性也存在差异。 第二，城市土地的有限性。城市土地的总面积是既定的，不能再生和无限供给，这一特性决定性了城市土地必须集约利用。 第三，城市土地的承载性。城市土地以其承载力服务于人类，为城市提供地基，土地的承载力不同，土地的适用性就会存在较大的差别。 第四，城市土地利用的耐久性。城市土地不会因为使用而价值损失，相反，土地会因为使用而得到改良，城市土地永远不会失去其使用价值，因而城市土地具有永不消失性，可以永续利用。 （2）城市土地的经济特性 第一，城市土地供应的稀缺性。 一方面是指供给人们活动的土地面积是有限的， 另一方面是指特定地段的不同用途的土地面积也是有限的。 第二，城市土地的增值性。 城市土地作为一种资产，具有经济价值和交换价值，能够进行流通，还可以抵押，因而投资风险低，保值性高，其经济价值会随着城市的发展而表现出明显的增值性。 第三，城市土地的区位效益性。土地的位置是决定城市土地租金和价格的重要因素。把位置最好的土地让位给能够产生利润最大的企业使用，这也是实行城市土地储备的意义所在。 第四，城市土地报酬的递减性。当城市土地的开发超过一定限度时，土地的收益有递减的趋势。 案例 土地的增值性表现为地价的升高，城市地价是城市经济的晴雨表，地价的升高是城市经济发展的重要体现。据香港工务局土地测量处统计，香港1959年工业用地每平方米拍卖成交价是104.85港元，1979年上涨到期13874.1港元，20年间上升了131倍。 在中国解放前的上海南京路外滩，每亩地的银价达36万两，折合人民币112万元，现在北京的王府井、上海的外滩等地区，土地的价格也是十分高昂的。 美国某城市曾做过一项研究，在一块160×172英尺的土地上投资盖写字楼，当楼高5层时预期投资利润为4.36%；在5 —20层时每增高一层，投资利润上升0.18%；而在20—30层时每增高一层，投资利润下降0.14%。可见，越过20层后，这块土地的收益开始递减。 4.1.3 城市土地的经济效益 (1)城市土地是城市的巨大资产 城市发展的核心其实是经营城市的土地资产。城市土地作为资产，由于人们不断的投资开发，具有了很高的价值。我国国有土地资产价值大约25万亿元，如按1%的收益计算，每年可收取2500亿元的土地租金。可见，城市土地资产是城市的一笔巨大的财富。 (2)城市土地的租金收益 城市土地的租金收益主要表现为城市土地级差地租和垄断地租，是城市土地产生的超额利润转化而来的，城市土地价格只不过是地租的资本化形式。中国自实行土地有偿使用以来， 1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中近三年累计达9100多亿元，扣除成本后的纯收入约有四分之一。 4.1.4 城市土地的产出率 城市土地的产出率是指单位面积上创造的GDP。城市土地的产出率是城市土地是否合理利用的重要标志。并且不同的城市其土地产出率也是有差异的，城市经济越发达，城市土地利用越合理，土地产出率越高.城市规模不同，土地产出率也有差异，城市规模越大，产出水平越高。城市规模越大，越容易形成规模经济、集约经济，从而其土地单位产出率也越高。 城市土地税收是城市财政收入的重要来源，它的正常运转不仅为城市建设积累资金，而且可以调整土地资源的配置，通过税收对土地市场的干预，调节城市经济的运行和收入的再分配。 土地税收在国外可以占