房价及信贷关系研究_兼论当前房价调控政策的有效性.pdfVIP

年第 期 金融评论2011 1 房价与信贷关系研究* ——— 兼论当前房价调控政策的有效性 蔡 真 汪利娜 〔摘 要〕本文构建了银行信贷内生情况下房价与信贷的理论模型，并对房价与信贷 数量及信贷价格的关系进行了实证研究，其结论是，在当前中国金融体制下，提高利率的 价格政策以及提高准备金的数量政策都没有起到抑制房价过快上涨的作用。 随后，本文 对当前的“新国十条”政策的有效性进行了讨论并提出了房价调控的政策建议。 关键词：房地产价格 信贷数量政策 信贷价格政策 分类号： JEL G21 R30 近年来，部分城市房价上涨过快，中低收入群体住房问题成为全社会关注的焦点。 正如《 国务 院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称为“新国十条”）所指出的，“住房问题关系国 计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”。 因此，如何保持房地产市场的健康平 稳发展成为经济调控的重要议题。 本文从房价与信贷的关系角度出发，阐述银行信贷推动房价上 升的内在机理，在当前中国金融运行背景下讨论了房价调控的各种信贷政策的有效性。 一、文献回顾及评述 关于房价与银行信贷关系的文献中，较为经典的是Allen and Gale （1998）的论文“Bubbles and Crises”。 Allen and Gale 建立了房地产市场的局部均衡模型，通过对比投资者完全用自有资金和完 全用银行贷款进行投资时的均衡解，得出银行信贷起到了推高房价的作用。 他们给出房价收益率 变高的机理是：银行中介的存在导致了代理投资问题，使得投资者具备了风险转嫁的动机和激励， 这导致了房价的泡沫。此外，他们还研究了信贷不确定性对房价收益率的影响，其结论是由信贷不 确定性产生的泡沫规模比确定性条件下更大。 王胜（2008 ）对Allen 的模型进行了扩展，考虑了投 资者部分使用银行贷款的情形，从而将模型一般化。 袁志刚和樊潇彦（2003 ）将房地产开发商的供 给方程单独考虑， 然后比较了没有银行信贷条件下和有银行信贷条件下的房价均衡解， 得出与 Allen 同样的结论。 该文颇有新意之处是考虑了开发商和消费者存在外生违约概率的情况，进而考 虑了房地产泡沫破裂与违约率之间的关系。Stein （1995）提供了一个存在迁移意愿的重复购买者模 型，考察了住房市场波动的主要因素。 Stein 将购房者分成三类：一是不受信贷约束的移动者，二是 受信贷约束的移动者，三是受信贷约束的非移动者。第二类购房者受金融约束，并选择卖掉老房买 入新房。他们在住房市场上扮演关键的不稳定角色，因为他们对房屋的净需求是房价的增函数（如 果房价上涨，这些受约束的移动者将从卖出的老房实现更多收益从而支付更多首付款获得更大的 新房）。 根据这一假设， 推出了市场在上升时期比下跌时期具有更强烈交易活动的结论。 武康 Stein 平和皮舜等(2004)建立的模型考虑了二级代理问题，即银行放款人与银行利益不一致的情况。其研 究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加， 银行信贷供给增加导致房地产价格的上 涨，二者之间存在正反馈的作用机制。 * 蔡真，中国社会科学院金融研究所，经济学博士；汪利娜，中国社会科学院经济研究所，研究员。 75 蔡 真等：房价与信贷关系研究 实证研究方面， （ ）的研究表明，在引入融资效应后，住宅价格对人均收入 Lamont and Stein 1999 的变化更为敏感。他们将