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第九章 财务管理与绩效评价 考试的基本要求： 掌握：物业管理绩效及绩效评价、物业管理绩效评价的主要类型、物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。 熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。 了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。 第一节 财务管理概述 一、财务管理对象（熟悉） 企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。 （一）企业财务活动 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。 （1）资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业管理企业生存发展的重要环节。 （2）资金运用是指物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管理、经营、服务中去的过程。它包括资金的投放和各项资产的使用两方面。 （3）资金耗费是指物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。 （4）资金收回是指物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等。它们是物业管理企业持续经营的前提条件。 （5）资金分配是指物业管理企业将所取得的各种收入，首先用于补偿物业经营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配。 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，即资产=负债+所有者权益，包括固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。 物业管理企业资金运动是静态和动态的对立统一。因此，对企业的资金运动应从总体上进行考察，既要着眼于过程，看到它的动态表现，进行资金流量管理，也要着眼于结果，看到它的静态表现，进行资金存量管理。 （二）企业财务关系 企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以下几个方面： （1）企业同其所有者之间的财务关系。这种财务关系是指物业管理企业与其所有者之间发生的资本金取得与利润分配的关系。物业管理企业的所有者按照投资合同、协议、章程的约定履行出资义务，形成物业管理企业的资本金。物业管理企业的经营者受该所有者的委托，运用所有者赋予的经营权并利用这些资本金进行物业的经营管理，实现利润后，按出资比例或合同、章程的规定，向其所有者分配利润。 正确处理这种财务关系，是物业管理企业生存和发展的前提与基本保证。 （2）企业同其债权人之间的财务关系。这种财务关系主要是指物业管理企业与贷款机构、商业信用提供等债权人之间因资金、商品的取得与应付款项而发生的债务性关系。如物业管理企业向贷款机构取得贷款，购买物业管理服务工具、器材等尚未支付货款，应付而未付给所有者的利润等时，物业管理企业与这些债权单位之间的财务关系。 正确处理这种财务关系，能够保持物业管理企业的良好信誉，有利于企业降低和化解财务风险。 （3）企业同其债务人之间的财务关系。这种财务关系主要包括三个方面：一是物业管理企业与物业管理服务的消费者，如业主、租户之间发生的，要求消费者按期交纳管理服务费的债权性关系；二是物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的债权性关系；三是物业管理企业在开展多种经营过程中作为供货方向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系。 正确处理这种财务关系，是确保物业管理企业资金顺利回收的重要保证，也是物业管理企业持续经营的基础。 （4）企业内部各单位之间的财务关系。这种财务关系是在企业实行内部经济核算制的条件下，企业内部各单位之间相互提供的商品和劳务要进行计价结算形成的。主要包括物业管理企业同其所属的各专业服务企业，如保洁企业、设备维修企业、保安企业、房屋维修企业等之间的结算关系以及这些专业服务企业相互之间的结算关系。企业内部各单位之间的资金结算关系，本质上是企业内部相对独立经济利益关系的体现。 因此协调好这种关系，有利于实现内部各单位之间经济利益的均衡，从而最大限度的发挥物业管理作为物业经营管理整体的综合效益。 （5）企业同职工之间的财务关系。 物业管理企业按照按劳分配原则，用企业的收入向职工支付工资和津贴，用其利润向职工支付奖金、提供公益金等，这种利益分配关系就是企业同职工之间的财务关系，它体现了职工个人和集体在劳动成果上的分配关系。 正确的处理好这种关系，可以有效的调动广大职工开展物业经营管理与服务的积极性与创造性，为企业的发展增加新的促进力。 （