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论房地产营销视角下住宅建筑设计【摘 要】 在市场经济背景下，商品住宅的建筑设计必须与房地产营销策略进行有机结合，因此，建筑规划工作者必须从房地产营销的视角出发，以符合开发商和消费者共同需要的商品住宅设计作品实现各方的经济利益和社会效益。本文分析了房地产营销视角下住宅建筑设计的原则与设计中应注意的若干问题，并对现代商品住宅建筑设计的发展趋势进行了展望。 【关键词】 商品住宅 建筑设计 房地产营销 发展趋势 1 商品住宅建筑设计与房地产营销策略的有机结合 在当前的商品住宅开发过程中，往往存在着建筑师的设计作品与房地产商营销工作脱节的问题，设计师对商品住宅开发的特点并不了解，无法从销售卖点出发调整设计思路；而开发商对建筑规划原理的认知更少，不理解建筑师设计意图的情况也屡有发生。这一问题使商品住宅的设计与营销始终无法达到统一，导致建筑设计方与开发商的工作成效都大打折扣。有鉴于此，建筑规划师应深入了解商品房相关的市场营销与策划知识，以便能够从房地产营销视角下进行住宅建筑设计，并通过与营销部门的积极沟通和相互配合，以符合房地产开发特征的建筑设计成果，实现各方的经济利益和社会效益。 在项目进行的初始阶段，开发商首先要做的是获得土地，而在其获得土地之前，建筑规划的工作就已经开始了。通过对项目地段、客户群等因素的研究，建筑师应与开发商一道，认真探讨该项目的开发价值及可行性，并作出多个总体规划方案供其参考。一旦开发商取得了土地，建筑师就应通过与开发商的紧密互动展开实质性的规划工作。工作中，应对规划设计条件进行详细、深入、严格的布置，使住宅在间距、退线、高度等方面均能满足相关法规的要求。设计过程中，设计师一方面要从商品住宅的销售策略出发，依据住宅的定位是低价入市还是主打高档豪华，而针对面积、户型、层高、进深及其他细节问题进行分析；另一方面，则应从购房者的需求出发，追求细节设计的人性化以及高性价比的住宅设计成果，真正体现规划、开发、设计、建设、营销、消费、使用等各个环节的完美统一。 2 房地产营销视角下住宅建筑设计的基本原则 随着房地产市场营销等学科的发展，近年来，商品住宅的建筑设计评价开始从居住功能与社会劳动消耗，向着商品营销的角度转变。除空间与平面布置、物理性能及安全性、建筑艺术、厨卫设计等几项传统评价指标外，建筑设计的价值也越来越强调其在小区规划建设、工程造价、设备安装、物业管理等专业的体现。为满足现代商品住宅的各种市场需求，设计中应遵循以下基本原则： 2.1 动态评价原则 对于商业建筑设计的评价，应针对某一类型的消费者及其某项需求给予具体的、动态的评定。建筑师不仅要研究其目标消费群体的生活背景和消费心理特征，还应对项目所处的地理、人文环境、小区规划、物业管理等一系列因素进行了解和分析，以明确项目的整体定位。 2.2 市场导向原则 以市场为导向，即是以客户需求作为设计的根本依据。从表面上看，建筑设计即建筑的室内平面、空间布置，及建筑的整体造型、结构、承重、建筑材料及水电、光纤等管网线路分布，完全属于建筑技术问题。然而，由于住宅最终将成为消费者家居生活的基本要素，因此只有满足消费者需求的设计项目才能确保销售效果。因此，建筑师必须将顾客利益作为住宅建筑设计的着眼点。 2.3 基于住宅全寿命周期的经济评价原则 经济性是商品住宅开发成败的重要指标，设计中既要考虑到降低开发、建设环节的成本，也要从消费者的角度考虑住宅建筑使用中各种资源的降耗问题，使住宅建筑在建造及使用的寿命周期全过程中符合其经济性原则。 2.4 美观和适用原则 为给居住用户创造一个优雅、宜居的生活空间，建筑设计必然要追求美观和舒适，但商品住房的艺术设计同时也要遵循适用原则，即“在适用且经济的条件下注意美观”。否则，盲目追求艺术效果往往导致住宅建造费用的浪费，而在其市场定位已经确定的前提下，要么提高成本降低销售效益，要么影响其他工程项目的成本投入，导致建筑安全性降低，维修隐患增加等问题，不利于住宅的销售前景及其居住其的安全性与便利性。 3 住宅建筑设计中应注意的几个问题 3.1 面积与户型的确定 面积设计中，除需确定住宅的总面积，还应对不同功能区间内的面积进行合理配置。面积小了，会影响其居住功能；过大则可能造成住宅使用、维修、管理上的浪费。2006年，国务院发文要求新建项目建筑面积90m2以下的户型套间应占总建筑面积的70%以上。按照这一标准，二房二厅一卫70m2～80m2、三房二厅一卫85m2～95m2、三房二厅二卫100m2～110m2，四房二厅两卫115m2～130m2最为适宜。而住宅内不同功能区间的面积也应以“价值最大化”为原则，以适用为标准来设定。 户型类别及其位置分布是设