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论房地产土地出让制度中存在问题及其措施探究【摘 要】在房地产产业经济中一项最重要的内容就是土地出让了，所开展的土地出让活动能否正常的运行下去，对于开发商今后的投资去向起到了决定性的作用。各个区域政府部门为了将本地区的财政收益进一步提高，通常按照现有的土地资源做一番科学合理的规划，将受限制的土地使用权出让给房地产开发商或者投资商。而由于土地出让管理制度缺乏一定的严格性，且双方签订的合同条款存在着许多缺陷，致使土地使用过程中经常发生经济纠纷事故。所以，本文首先指出了房地产土地出让制度中存在的问题，其次提出了一些政策性的建议。 【关键词】房地产；土地出让制度。问题；措施 引言 土地出让在提供广阔的投资市场给房地产开发商的同时，也大大促进了区域经济的改革发展步伐。作为政府部门，在所开展的土地出让活动中必须根据相关规定办事，明确和开发商的合作关系后，要以合同的形式对双方的行为加以必要的约束，从而充分发挥土地资源具有的利用价值。本文首先指出了房地产土地出让制度中存在的问题，其次提出了一些政策性的建议。旨在为相关人士提供一定的借鉴。 1.现阶段，房地产土地出让制度存在的问题 1.1 土地出让制度的不健全，诱发了地方政府部门的圈地风 致使大量的良田被征收与征用，对我国国民经济的持续发展造成了极为严重的影响。由于没有一个科学合理的制度架构作为支撑，各级政府部门特别是地方政府部门，直接的代表国家成为了土地所有权人与收益者。而在经济利益与高额利润的驱使下，部分地方政府部门逐渐的演变为了贪图利益的“资本家”，并且土地出让金与有关税费的土地收入已经成为了多数地方政府部门的“小金库”。笔者从国务院发展研究中心的调查报告中看到，部分地方政府部门收入中，土地的直接税收与城市扩张的间接税收在地方预算内部收入中占到了40%，土地出让金净收入在地方政府预算外收入中更是占到了60%以上。所以，使得部分地方政部门对于本地实际经济发展情况不管不顾，将卖地所得来的收入作为了日常支出的来源，超国民收入搞基础建设；同时，由于对土地开发成本难以进行准确的核实，多数地方都隐瞒、截留了土地出让收入，当前，土地出让金已经成为了部分地方政府部门的“第二财政”，政府部门土地收益日渐增多，就像过去的“土财主”。在这样一种不合理的利益驱使下，他们违背了国家所制定的土地保护制度，非法乱用地。利用收地租的方式，以获取相应的利益，使得企业的二次成本不断增加，对国民经济的持续发展造成了极为严重的影响。 1.2 土地利益分配失衡，使得失地农民与城市拆迁居民以及政府部门间发生了土地利益冲突 由于土地出让制度存在缺陷，使得土地利益分配出现了失衡现象。在经济利益的诱导下，大部分地方政府部门都难以抑制住“以地生财”的冲动行为，而随着诸多的土地被政府征用，使得多数地方非农建设用地指标被突破，最终导致两方面的问题发生，一个是土地征用后，农民无地可耕；一个是大量的土地被征收后不用，经常闲置在那里。近年来，地方和中央经常围绕土地出让金的博弈，致使大部分土地被征用的农民的权益难以真正的落实到位，失地农民现象普遍存在，当他们失去了赖以生存的土地时，却得不到应有的补偿，对他们的生活造成了极大的影响；随着土地价格的进一步上涨以及房价的不断攀升，使得诸多的中低收入阶层由于购房而对原本正常的生活消费造成了严重的影响。而大量的失地农民与购房者，由于没有一支强有力的组织力量，因此，对于公共政策的制定缺乏必要的话语权，只能接受这样一种不公平的分配。 1.3 合同方面的问题 合同属于约束性的文件，对于政府部门以及土地使用者的出让行为有着明确的规定。合同制定过程中存在的主要问题有以下几点：主体不够明确，没有充分的规定土地出让后的使用情况，比如，使用范围及时间等；赔偿问题，其中，土地使用过程中的拆迁、占用，没有对经济补偿做一番细致的论述。 2.政策性建议 2.1 打破政府部门垄断行为，引进市场机制 一方面，应将地方政府部门对一级土地市场的垄断行为打破，通过多元化的经营模式，全面发挥市场在土地资源配置中的功能作用。不仅要对国有土地所有权进行保护，同时还要对集体所有土地的所有权加以必要的保护。合理的开放土地一级市场，准许农村集体土地直接的进入到一级市场中，将政府部门之前的“土地经营者”身份变为“市场监督者”。最近几年时间里，虽然价格低廉而大行其道的“小产权房”与当前的法律法规背道而行，但是却是广大群众在高房价压力之下对更加科学合理的土地制度的一次新的深入探索。其有效的打破了政府部门垄断土地、开发商垄断商品房的行为，进一步缓解了高地价与高房价问题。广东省2005年颁布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》中已经准许了集体土地可以直接进入到一级市场中，至此 ，农业用地直接进入市场的局面得以形成