建发·阅海湾项目住宅部分定位思路.pptVIP

;住宅产品;商铺产品;;酒店产品;集中性商业;如何定位本项目大型商业体？;阅海湾项目发展核心思想;阅海湾项目战略定位;定位诠释;项目定位下的住宅产品发展战略;阅海湾项目 住宅部分定位分析;建发·阅海湾项目客群定位;区域内现有住宅项目客户分析;中青年人的比例超过60%，为区域内住宅项目的主要客群。;夫妻二人和三口之家的比例超过75%，为区域内住宅项目成交客户的主要家庭构成。;区域内住宅项目客户的购买用途大部分为自用，少部分为投资，自用尤其以婚房和改善型需求为主。;除兴庆府大院、紫云华庭客户的置业次数以2次为主外，其余二个项目均以首次置业者为主，说明在社区品质及项目价值提升的时候，其购房客户层级也跟其上升。;区域内住宅客户一次性付款的比例均在20%左右，商业贷款的比例较高。;区域内住宅的成交客户对于项目所在地段、价格较为认可，但对于区域的配套及教育环境较为担忧。;区域内住宅项目客户描摹;;紫云华庭;紫云华庭项目148㎡户型占整体户型配比的32%，现阶段已售罄。;紫云华庭项目102㎡户型占整体户型配比的21%，现阶段已售罄。;阅海万家;户型分析： 优势：全明户型，公摊率较低，总价较低，阳台面积较大，住宅使用率高，北侧拥有赠送面积等。 不足：建筑外立面质量较差。;户型分析： 优势：传统户型，设计有储藏间，空间利用率较高，南北通透，全明厨卫。 不足：餐厅位置较为不理想。;户型分析： 优势：把边户型拥有转角飘窗，增加面积，超大阳台面积，三面朝阳。 不足：过道狭长，容易给客户造成压抑感。;户型分析： 优势：赠送面积较多，总价较低，适合首次置业人群，户数较多，能够容纳的居住人口较多。 不足：公摊较大，不够通透;海亮国际社区;户型分析： 优势：二梯三户设计，总价较低，适合首次置业及3口之家居住，户型结构设计合理，96㎡及86㎡户型三面朝阳，同时又有新风系统，室内温度、湿度可控。32层层高，外立面选用德国进口仿石涂料，整体外立面形象较好，总价较低。 不足：公摊太大，达到29%，客户抗性较高。;18层高层;11层小高层;22层高层豪宅;兴庆府大院;168㎡三室三厅;208???四室三厅;小结 1.本项目周边竞品主力面积为118-160平米之间。 2.以改善型，享受型户型为主（阅海万家项目除外） 3.建筑外立面较为现代、大器。 4.赠送面积较多，其中以大平层露台，入户花园，顶层阳台包装为主。 5.大户型总价需进行控制在中、高产客户能够接受的范围内。 6.高层建筑外墙以进口高级仿石涂料为主，产品以三室两厅或三室一厅为主力，去化较快。;;4个项目的畅销户型及价格对比柱状图;;1、抓主流： 面积设定上，抓住银川城北市场主流需求，以改善型为主力的产品类型 2、顺大势： 把握市场发展趋势，结合项目特点，提高改善型三居、舒适性二居、享受型四居供应量 3、丰富产品线： 小高层、高层、电梯情美；小、中、大面积户型应有尽有 4、扩大覆盖面： 扩大产品总价区间覆盖面，价差需以权重进行价格分拆 5、保档次： 巩固中高端产品形象，产品配比上保持中大户型的总比例不低于50% 6、求差异： 创新设计、低公摊、高赠送、差异化的建筑形态、;从体量上看，建发·阅海湾项目住宅产品的销售，需要依托于整体商业项目的发展;;参照与启示;目前区域本项目竞品产品市场供应结构;;;假设以现阶段住宅产品规划户数及住宅建面，我们得出的项目住宅部分产品形态配比为： 小高层129-170（上跃）㎡三居、四居占比37%，约462户； 高层86-120㎡二居、三居占比46%，约574户； 高层160-250㎡四居、五居占比17%，约213户;因此我们认为，规避正面竞争，建立项目专属蓝海策略，或许将是本案突破市场竞争的有效途径。