国五条细则之下,应对之策.pptVIP

* 附件：“国五条”细则解读及对策 严格审查购房资格，首次明确法律责任 3 月1 日晚，国务院下发了 “新国五条”细则，体现了调控政策的连贯性和持续性。相比来看，实施细则比市场预期更加严厉。 如果说新“国五条”的出台仅仅是稳定市场预期的话，那此次实施细则的发文更表明了中央对房地产市场调控的坚定决心。实施细则的出台势必会对当前市场造成一定冲击 信贷政策在细则中再次提及，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求，对近期房价上涨过快的城市将进行结构性施压； 信贷是影响房地产成交最为主要的因素，如果苏州出现二套房信贷的调整，其对成交必然受到重大影响。从2010 年“4.15”新政后交易数据来看，出台的信贷政策效果明显，新政后上门量和成交量双双呈现下降的趋势； 2012 年下半年以来，随着楼市持续热销，个人住房贷款也日渐火热，2012 年个人购房贷款全年增加9610 亿元。但随着近期“国五条”及其细则的出台，已有银行收紧房贷。信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量。 强化信贷政策，结构性收缩二套房贷将影响未来成交 细则规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%（房产证满5 年并且是唯一住房的可以免除）（普遍按照总房款的1%计二手房所得税）统一为转让所得的20%计征。若严格实施，将直接增加二手房交易成本。交易税费的上升将在短期内明显削弱二手房置业需求，对投资性需求打击较大，二手房市场成交量将显著回落。 不可忽略的是，新政也将阻碍改善性需求的入市，同时或造成未来租金进一步提升：1、通过提高二手房交易个税意在打击投资投机性需求，但在实际操作中卖方则很可能以提高房价的方式来转嫁成本，从而削弱需求导致成交量下滑；2、原先潜在业主转买为租，从而推升租金走高。 二手房市场交易成本增加，置业需求将被逐步挤出 实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。” 如果房产税扩围，预计房价上涨过快的一线城市和部分热点省会城市更容易被纳入扩大试点范围。但就重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。 房产税扩围主要影响市场预期，长期看对房价影响小 实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型及审查环节都进一步严格要求。比如规定“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等； 从已执行限购城市的原有标准来看，58%的城市限购区域并未覆盖所有行政区，而以市区范围界定，新“国五条”细则对这些城市将有明显收紧。限购区域的扩大对于成交量必然有着较大的影响，从过去执行的情况看，覆盖所有行政区域的城市成交量下滑幅度要超过在主城区内限购的城市。限购范围扩至所有行政区将打击不合理需求，将阶段性导致成交量下降。 规范和严格执行统一限购政策，将导致成交量下降 但房价的上涨归根结底是土地转让制度市场供需矛盾造成的结果，今年“各种政策”的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，我们可以通过对客户的合理引导弱化客户对政策的抗性。 第一阶段： ①、迅速盘点手头客户、及时促进成交，避免政策风险告知客户新调控政策可能导致客户无购房资格或者购房成本将扩大（传闻二套房首付将达7成、贷款利率将达基准利率1.3倍），同时结合以上“九点”说辞以促进成交； ②、此次从严据实征收，明显将加重二手房转让环节的税费负担，虽对投资投机性购房有一定的抑制作用，但这层税费的增加最终也将转嫁到购房者的身上； 第二阶段： ① 、地方细则出台后，二手房市场势必冷清，购房者将用上商品房市场，届时商品房供不应求，新房必然要涨价； ② 、地方细则出台后，客户考虑到后续购房资格及购房成本，因此对于项目整体质素要求将提高，尤其户型舒适度、功能性要求将明显提升，而本案更为符合客户一步到位的置业需求。 针对“新国五条细则”说辞方向 回到市场 *