涪陵项目业市场定位.ppt

涪陵高笋塘商业项目提报 2009.12 本次提报主要内容 一、区域商业格局分析 二、项目市场定位建议 三、项目商业业态建议 四、商业操作及资源建议 五、项目形象建议 一、区域商业格局分析 涪陵商业格局 目前涪陵区商业主要是“四圈一带”，其中四圈为南门山商圈、易家坝商圈和高笋塘商圈、李渡商圈，一带为滨江沿路。 高笋塘商圈（以新世纪百货 为核心，银行、 金融业囤积）；易家坝商圈（主题性市民广场、餐娱休闲业态）；南门山商圈（以重百为中心、新建南门金阶及步行街、 服装、服饰购 物类为主导）；滨江路一带（修建发展中、 社区消费、观光旅游为核心）。 涪陵地区特殊地形因素，几个商业圈成辐射状互相影响，互相分流，各自商圈均形成各自特色。 本项目位于高笋塘商圈的核心地带，具有较大辐射范围。 涪陵商圈的发展 发展走势：商圈升级及结构调整 高笋塘商圈依托地理位置及中高端居民， 其商圈结构逐渐由专业卖场为主导的商圈向 多业态、服务性、购物等综合型发展。 市场开发机会点 挖掘中、高档商业发展空间。本项目周边资源和客户都比较高端，而鉴于市场上中、高端商业处于发展阶段，为引入精品店，品牌折扣店、高档服务业态提供了利好机会。 与现有商圈业态错位竞争，发展综合性型业态，提高项目核心地位。 对于专业性特色市场、餐饮、娱乐休闲、咖啡屋、酒吧来说，本项目有明显的市场机会点。所以本项目商业可以打造成集合休闲娱乐餐饮、精品店为一体的特色商业街。 综合物业打造地标性。按照国际商圈发展规律，在商圈规模壮大、结构调整的过程中，大型、综合型并具有地标性的商业地产将会出现，而目前商圈并没有此类物业。 二、项目市场定位建议 综合型商业定位前思考 定位如何既能在符合现实消费需求的基础上又能在目前商圈中要具有一定的超前性？综合物业群中的各业态组合如何形成完美的一体？ 涵盖酒店、写字楼、商业街等高端物业及国际化社区，其互相融合可以另其共生存、共繁荣，互相提供价值诞生源泉。 突破shopping mall、大卖场等单一的物业形式，通过不同类别的物业组合形成的综合型项目，塑造区域内唯一的物业模式，吸引消费者。 对于一个大型综合物业群中商业如何定位才能提升各类物业的附加值和功能？ 项目整体战略定位 什么是HOPSCA？ HOPSCA译成中文即豪布斯卡，是指拥有现代化、多功能、综合性等特征的商业街区，包含了酒店（H）、写字楼(O)、公园及停车场(P)、 购物 (S)、会所(C)和国际公寓(A)的复合体，为欧美国家最先进的商业地产模式。  HOPSCA的理念 豪布斯卡地产模式在欧美引领一场生活模式的改变，以前人们购物、休闲、娱乐都要到城市的不同区域，而在豪布斯卡，一切都可以在家附近完成。 豪布斯卡创造的集约空间，将一个人的个人空间、生活空间、工作空间、社交空间包容为一。 这种集合性模式，颠覆传统的建筑理念，构建居住、购物、休闲、娱乐、养生等多种功能于一体的综合物业群，让生活在这里的居民感到无比的轻松、舒适和快乐。很好的整合了城市的各种资源，使资源共享，实现了优势互补。 商业经营主题定位 购物天堂 以购物、服饰、家饰、电子为主导 引入特色女人街 以餐饮、休闲娱乐为补充的购物休闲娱乐“天堂” 一种全新的一站式休闲购物消费体验 一种时尚的品牌追逐，引入品牌购物中心、旗舰店、品牌折扣店，提升商业项目品牌度 引入西点、西式餐饮、咖啡馆、特色餐饮、风味餐饮等辅助、完善商业街的功能 城市商业中心构成元素及定位 城市商业广场商业构成元素：购物中心+主题商业街＋街区配套商业＋星级酒店配套商业广场 三、项目商业业态建议 业态设置建议 不同档次业态合理配置符合商业持续经营 高档、中档、低档的合理比例配置能辐射更多的消费人群，同时也符合区域内各档次消费人群的构成。 单纯经营高档业态，无法寻求庞大的高端消费人流支撑，而以中低档主要经营业态，项目无法塑造经营特色并吸引消费者，最终因平庸、落伍而走向死亡之路。 建议高档、中档及低档商业经营比例分别为30％、65％和5％。 不同档次业态空间布局要符合整体形象塑造 针对星级酒店、写字楼、住宅社区的不同属性和定位，在空间分布上要考虑商业业态对各类物业的从属性，并利于酒店、写字楼形象塑造。 多元化业态组合的必要性 增加特色商业、休闲娱乐的比例，吸纳更广泛的消费人流。建议零售、餐饮、休闲娱乐的设置比例分别为50％、20％和30％。 四、商业操作及资源建议 (6) 娱乐及运动会所组团 定位：现代健康、时尚文化的娱乐运动配套。 业态建议：世纪环球院线、网吧、KTV、游艺厅、健身器械房、棋牌房、儿童室内乐园等休闲生活配套。 重庆普域企业策划有限公司 精心于专业 用心于细节 电话：（023 (7)公寓生活配套组