成都房产律师解读：四川省高院房屋租赁合同纠纷裁判规则.docxVIP

主要争议焦点依据互联网公布的2013年至2016年间四川省高级人民法院审理的房屋租赁合同纠纷案件进行整理可见，争议焦点最多的是解除合同，其次是装修损失、支付违约金、经济损失、房屋占有使用费等。我们主要以解除合同、装修损失、经济损失、优先承租权、优先购买权等争议焦点进行法律分析。（一）解除除合同1、承租人以出租人存在一般违约行为抗辩拖欠租金，出租人能否以合同约定的“承租人逾期XX日支付租金，出租人可以解除合同”之条款直接解除合同？出租人观点承租人逾期交纳租金之后，经出租人数次催收，承租人仍拒绝交纳租金的行为构成根本性违约。承租人逾期支付租金的违约行为符合合同约定的解除条件。承租人观点承租人未交纳租金系基出租人存在违约行为，导致无法正常经营。其是履行抗辩权，在抗辩事由消除后，承租人自愿履行合同义务，不会导致合同目的无法实现。裁判观点出租人与承租人签订的《租房协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。在协议中，双方明确约定“承租人逾期XX日支付租金，出租人可以解除合同”，是对合同解除权所附条件的规定，此条件一旦成就，出租人即取得解除权。出租人的违约行为仅并非对合同根本义务的违反，合同也并未约定承租人据此享有不交租金的权利。因此，出租人主张解除合同的请求符合合同约定。（2015）川民申字第1466号【法律依据：《合同法》第93条第2款：“当事人协商一致，可以解除合同。条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《合同法》第227条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。】法律分析租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按期支付租金是承租人的根本义务，租金也是租赁房屋的价值体现，承租人能否按期支付租金直接关系到出租人的收益权，因此，承租人应当按期支付租金。即使合同未约定逾期支付租金的约定解除权，则出租人仍可依据《合同法》第227条之规定行使解除权。裁判启示对于出租人而言，为保障其收益的权利，应当在合同中约定逾期支付租金的解除权；对于承租人而言，为避免出租人的违约行为损害自身利益，应当在合同中约定拒绝交纳租金的情形。2、承租人违反合同约定擅自转租，出租人是否能够解除合同以及主张转租合同无效？出租人观点承租人擅自转租违反合同约定“必须甲方在场并同意”的限制性条款，已构成根本违约，因此，出租人有权解除合同并主张转租合同无效。承租人观点出租人主张解除租赁合同以及转租合同无效，已经超过了六个月，应当认定出租人已丧失解除权；且次承租人的租金由出租人收取无合同约定以及法律依据。裁判观点第一，承租人在未征得出租人同意的情况下擅自转租，并收取转租房屋租金，违反了其与出租人租赁合同的约定，属违约行为。出租人在得知承租人擅自转租后六个月内已经向法院提起诉讼，其请求解除租赁合同以及请求认定承租人与次承租人签订的转租合同无效，依法应予支持。第二，承租人擅自转租属于违约行为，虽然双方合同中未约定违约责任，但因转租的违约行为产生了收益，承租人不能因违约行为获得收益，因此认定转租租金应交给出租人所有并无不当。【法律依据：《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。】法律分析根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因此，承租人在转租房屋时，应及时征得出租人的同意，而出租人也应对于承租人的转租行为及时给予反馈，以避免可能出现的法律风险。（2014）川民申字第1626号裁判启示第一，对于出租人而言，承租人违反合同约定擅自转租，出租人应当在知晓转租行为的六个月内主张解除租赁合同和请求认定转租合同无效。第二，对于承租人而言，在转租房屋时应当事前在合同中约定转租权或者在事后取得出租人的追认；且在取得出租人同意转租的情况下，承租人可以在租赁合同中约定转租合同期限超过租赁合同期限时，超过部分仍然有效。3、出租人违反合同约定隐瞒房屋抵押、查封之事实，承租人能否解除合同？出租人观点出租人在租赁房屋时已将房产证交给承租人查看，该房产证上有明确的房屋抵押信息。承租人在承租前知晓抵押事实，出租人已尽到了通知