【2017年整理】城市土地经济.pptxVIP

城市土地经济;【学习目标】 通过本章学习，了解土地供应状况将直接影响城市发展空间、发展潜力和发展方向；掌握城市土地市场的运作机制和城市土地制度；理解土地竞租与城市土地利用问题；初步形成对城市空间结构与功能分区以及城市空间结构规划的系统认识；了解十三五有关土地管理制度改革的相关内容。;第一节 城市土地;一、城市土地内涵;（二）城市土地的特征 （1）城市土地的区位具有特殊的重要性。城市土地的优劣程度主要取决于土地的区位特征，区位特征由土地所处位置的集聚经济效益、交通便利程度、基础设施和环境质量好坏等因素构成。区位差异会直接影响企业的经济效益，对成本和价格会产生重要影响，区位对土地效益具有决定性作用。 （2）城市土地对交通运输、城市基础设施的依赖性。城市土地的优劣性在很大程度上取决于交通运输和城市基础设施状况，交通运输越畅通，基础设施越完备，城市区位必然竞争激烈，必然趋向集约化利用土地，从而产生较高的级差效益。;（3）城市土地利用方向的多样性。城市经济的社会化程度比较高，具有发达的社会分工和专业化协作，包括工业、商业、建筑业、服务业、旅游业、金融业，交通运输业以及市政管理等各个经济部门。这些部门配置在不同的土地功能区内，相互联系形成城市地域内部的利用结构。城市土地利用方向的多样性及变更的困难性要求我们在规划和实施土地利用时，必须避免因土地利用不当造成失误和损失。 （4）城市土地本身的价值及其建筑物和构筑物的价值具有可分性，是可以分别计算的。 （5）城市土地的有限性。对于每一个城市而言，土地的面积都是有限的，随着对土地的需求日益增加，土地的稀缺程度将日益严重。;二、城市土地租金的内涵和特征;城市的土地地租通常有绝对地租和极差地租两种基本形式。 绝对地租——不论土地本身的条件优劣如何，只要租用了土地，就必须支付的地租为绝对地租。（城市中最差的土地所要求的最低限度的地租） 绝对地租的增长源于以下两个方面：;城市极差地租：由于土地等级不同而形成数量不等的地租 级差地租1——位置较好的土地所要求的高于绝对地租的差别地租。 级差地租11——在同一块土地上连续投资而产生的级差收益。 垄断地租——极少数黄金地段所要求的额外地租;（二）城市土地租金的特征;（2）城市租金的特点 城市租金的形成依赖于社会条件 城市地租来源于平均利润形成之前的扣除 城市地租往往与建筑物租金难以分割 ;三、城市土地市场内涵;我国城市土地的结构模式---三级市场;（1）一级市场。由国家以土地所有者身份，通过批租将土地的使用权投放市场运行。表现为政府与土地经营者、使用者之间的纵向交易行为，反映的是土地的使用权价格，具有垄断性质。 （2）二级市场。即由获得土地使用权的经营者，直接将土地或通过建设商品房从而间接地将土地投入市场流通。它表现为土地经营者之间的横向交易，是扩大供给条件下的市场行为，反映的是以开发经营价值为基础的企业价格，具有经营性质。 （3）三级市场。既由土地的使用者通过房产的交易而使土地间接地进入市场流通，它表现为土地使用者之间的横向交易，是调剂需求条件下的市场行为，反映的是以效用为尺度的市场价格，具有消费性质。 ;;（二）城市土地市场的特征;第二节 城市土地利用;一、城市土地利用及其效率;（二）城市土地利用效率 物理学领域，最初被用来标度机械作用中能量耗损程度。机械系统输出能量与输入能量的比值越大，说明系统内部损耗越小，因此效率越高。 经济学领域，效率被用来反映资源配置和经济活动的效果，它可以表明资源或劳动价值的实现程度。 在结合前人基础上，我们认为效益等同于效率，因此定义为：城市用地数量分布使用的安排对于整个城市范围内的经济、社会文化活动的投入与产出之比的影响和对城市环境的影响而产生的作用和效果。 具有以下内涵： （1）经济效益、社会效益和环境效益三者统一性 （2）土地可持续利用 （3）整体用地结构的优化与单一地块利用集约化的统一 ;二、城市土地投标租金模型;?;（二）企业的投标租金模型 该模型所有假设条件与杜能模型假设类似，不同的是投入品要素可以替代。用r表示土地租金，d表示某块土地距M的距离，r与d成反比例关系。由于投入品可以相互替代，投标租金曲线由杜能的直线变为曲线。城市土地在不同通途使用者中间分配时，遵循“最高租金”原则。由于商业对位置敏感性最强，其投标租金曲线最为陡峭；居住对位置的敏感性相对较弱，对空间的要求更为敏感，其投标曲线较为平缓；制造业居于二者之间。形成一条包络线AEFC’。按此原则进行分配，将实现城市整体土地经济效益最大化。;;?;三、城市土地利用的一般均衡;3.区位竞价的均衡 在充分竞争条件下，土地总是被出价最高的使用者获得。在同一区位上，不同的企业或家庭的竞租水平不同，只有出价最高者才能获得该区位上的土地。企业的最高租金出价