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来客茂调研分析 By—时晓庆 目录 1.项目概况 2.项目业态分析 3.项目餐饮分析 4.项目周边环境 5.项目商圈 6.项目人向流动 7.项目总结与调整 1.项目概况 项目名称：来客茂时尚生活中心 地址：苏州市金阊区桐泾北路218号 商业面积：41069平米 酒店面积：5918平米 办公面积：12013平米 总建筑面积：68000平米 楼层数量：-1F,F1~F5，F6~F10 租金模式：保底租金加扣点，只租不售，40 元 / ㎡ / 月—— 300 元 / ㎡ / 月。 停车位：地上车位250个，地下150个 商业定位：一站式社区商业 开业时间：2012.7 开发商：苏州金园实业有限公司 物业管理公司：苏州市金沃资产管理有限公司 2.1业态分布（F1商铺数量) 2.1业态分布（F1商铺面积) 来客茂一楼主要以零售和餐饮为主。零售以迪卡侬主力店，次主力店有海澜之家、屈臣氏、上海黄金、VERO MODA等。 餐饮以肯德基为主力店，次主力店有三千粉、食其家等。 2.1业态分布（F1平面图) 2.2业态分布（F2商铺数量） 2.2业态分布（F2商铺面积) 来客茂二楼以超市和儿童娱乐为主。以永辉超市作为主力店，消费人群主要也周边住宅小区居民为主。 次主力店有哈奇宝贝儿童乐园、鑫花溪等。 吸引很多周边家长带着小孩来消费。 2.2业态分布（F2平面图） 2.3业态分布（F3商铺数量） 2.3业态分布（F3商铺面积） 以所占面积来看，来客茂三楼依然以永辉超市为主。从商铺数量来看，零售和餐饮居多。品牌商家有安踏、李宁、快鱼服饰、周黑鸭等。 餐饮以蜂窝美食汇为主，包括麻辣香锅、吉祥馄饨、京陵鸭血粉丝、荷叶飘香饭等十家餐饮小吃。 2.3业态分布（F3平面图） 2.3业态分布（F4商铺数量） 2.4业态分布（F4商铺面积） 2.4业态分布（F4平面图） 2.5业态分布（整体商铺数量） 2.5业态分布（整体商铺面积） 3.1餐饮调研（目的） 归纳总结来客茂餐饮类别及其种类。 分析来客茂周边消费人群及其消费水平。 调整来客茂不合理的餐饮，使其大众消费更为合理，经济效益更高。 3.2餐饮调研（小吃类） 丸来玩趣（客单价9~14元） 周黑鸭（客单价15~35元） 85度（客单价16~20元） 世界茶饮（客单价8~10元） 妻捞夫烫（客单价15~18元） 3.2餐饮调研（个人就餐类） 三千牛肉粉（客单价13~16元） 肯德基（客单价22~30元） 老娘舅（客单价20~25元） 食其家（客单价16~24元） 萨莉亚（客单价30~40元） 鑫花溪牛肉粉（客单价15~18元） 蜂窝美食汇十家店（客单价15~25元） 3.2餐饮调研（朋友小聚类） 吉记味庄（客单价40~60元） 品尚豆捞（客单价35~45元） 二爷烤鱼（客单价55~65元） 青瓦台芝士年糕（客单价20~30元） 鱼儿跳酸菜鱼（客单价50~60元） 佐格茶餐厅（客单价35~55元） 川味观（客单价35~45元） 3.3餐饮调研（餐饮分档） 3.3餐饮调研（类型比例） 3.4餐饮调研（客单价比例） 3.5餐饮调研（菜系） 从口味上来看，有以酸的（鱼儿跳酸菜鱼 、三千牛肉粉、鑫花溪牛肉粉等）。辣的有（妻捞夫烫、麻辣香锅等）。其他更多为连锁快餐为主，品种较多，口味也多，但突出特色！ 4.1来客茂周边地图 来客茂时尚生活中心位于金阊区,属于苏州市市区范围,坐落于枫桥路与桐泾路交汇处,与石路商贸区仅咫尺之遥,是由北进入石路商圈的必经之地。北面直通北环高架,西面相邻西环高架,交通十分便利。 4.1来客茂周边交通 1.来客茂时尚生活中心项目周边旅游资源 在全国重点寺庙之一的西园寺正门对面，向东北角570米是中国四大名园--留园、向西约1.8公里是著名景区--寒山寺、枫桥景区、另外还有山塘街等知名景点景区。游客众多 2.来客茂时尚生活中心项目交通概况 公路：向北约1.2公里可直通北环高架出入口；向西约1.3公里可进入西环高速；项目所在的桐泾路是苏州城区南北向的主干道，连接干将路和北环高速，同时也是虎丘周边居民进入石路商圈和市区的必经之路。另外项目距苏州火车站约3.2公里、到汽车北站仅约5分钟车程。 公交线路：游5路 34路 311路长线 311路 317路 400路 441路 949路等多条公交穿行。 地铁：与地铁二号线(石路站)仅咫尺之遥。 4.2来客茂周边主要建筑 已目前入驻来客茂的餐饮商铺从客单价上分析,主要以中低档消费群体为主,且低档消费不多,中档消费居多。从周边环境来看上班族、学生、居多。中档目前消费基本符合周边人群消费,较为合理。 4.3来客茂周边小区 来客茂