2015浙江大学远程教育房地产开发和经营(专)离线作业.doc

浙大远程教育学院 《房地产开发与经营》课程作业 姓名： 陈平原 学 号： 714129328018 年级： 14年秋建筑工程 学习中心： 紫金港 ————————————————————————————— 第一章 绪论 一、名词解释 1．房地产 ：房屋及其附属物与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等与承载房屋及其附属物的土地以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营：房地产开发：是房地产企业的生产与再生产过程，也是完成房地产产品的生产与建设的过程。房地产经营：是指房地产企业为实现预期目标确定实现目标的战略与策略并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地并组织实施拆迁与市政基础设施建设达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业：是从事土地与房屋开发建设以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织是房地产经济活动中的主要成分。? 5．房地产项目定位：是指在房地产相关法律法规与城市规划的指导下根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断结合项目自身特有的其他制约因素找到适合于项目的客户群体在客户群体消费特征的基础上进一步进行产品定位包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：直线制组织结构优点是命令统一责权分明维持成本低快速灵活。缺点是不利于企业成长过分依赖领导人的才能与技能。职能制组织结构优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割不了解其他部门的工作部门追求各自的职能利益。直线职能制结构优点是统一指挥与专业分工相结合缺点是横向协调难度大人员多效率低管理成本高。事业部制组织结构优点是强化了决策机制总公司层领导着重研究政策与战略发展提供各种服务调动事业部的积极性强调了事业部经理对本部门产品与服务经营责任有利于培养人才增强了内部竞争。缺点是活动与资源的重复配置导致成本上升效率降低。矩阵型组织结构优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动不同的专业人员可以很好地沟通与交流并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后可能造成一些混乱员工缺乏安全感产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争容易引起组织的矛盾。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先房地产产品的地域性、空间固定性与唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后房地产企业存在专业化与综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：难度大产品具有固定性、单件性、复杂性。?风险大房地产的投资大资金运转周期长。政策性强房地产业是民生热点是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序与内容。 答：（1）投资机会选择（2）项目定位（3）前期工作（4）建设阶段（5）租售阶段（6）物业管理。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：经济国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。?政策金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征此外文化环境、行业环境、技术环境等。 6．房地产经营决策程序是什么？ 答：（1）发现问题（2）确定目标（3）拟制方案（4）分析评价（5）选择方案（6）实施追踪。 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 答：1、财务策略2、生产策略确定房地产企业的生产规模明确开发或经营项目生产量调节以及生产作业方式确定等3、市场开发策略市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等4、价格策略高价策略低价策略均衡价格策略等。 8．简述房地产行业管理的主要内容。 答：行政管理主要内容一、是企业设立时的注册登记二、是企业房地产从业相关资质的审批三、是房地产企业的行业监督检查。?? 行业组织管理主要内容一、是行业专业管理二、是建立行业内部运行规则促进行业内部各成员间的公平竞争三、是研究行业发展规划开展学术研究与国际交流。 三、论述题 1．阐述我国房地产价格上涨的原因。 答：1、初期房地产调控措施不协调加剧了供求矛盾初期“管住土地控制信贷”的调控措施抑制投资增长力度较大加剧了供求矛盾一些地方政府对调控措施贯彻不力。?2、地价上涨推动?土地储备与“招标、拍卖、挂牌”制度实施以来对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不可回避的是“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限即短期内容易推动地价上涨。?3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。不单指建材等价格上涨带来的成本增加还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。?4、房地产投资结构仍不尽合理。供给结构不合理导致