第08章 房产基本知识.doc

房地产基本知识 商品房-------有产权保证,可以自由抵押买卖继承的房屋 商住房-------可以用于居住和办公的房屋 住宅----------用于居住功能房屋. 别墅----------已超过单住房功能,兼带高级休闲、娱乐的独立楼房,通常为三层. 工厂----------生产制造产品的特定场所. 透天厝-------较别墅低档次的独栋房屋,通常位于郊区,较大规划. 高层----------十层以上100米以下的电梯式建筑(带电梯). 多层-------十以下不带电梯的建筑 超高层-----超过100米以上的建筑物 裙楼-------建筑物底部庞大的用于做商场的部分. 弹性隔间---可移动隔间墙的室内空间,通常用于办公 开放式设计---无隔断的设计,利于空间较广,如餐厅、客厅. 公摊-------每户直接或间接使用的公用部分,如电梯、配电室. 抵押贷款—-用房产证、土地使用证做抵押,向金融机构贷款. 按揭贷款—-以商品房预售合同为抵押向银行贷款. 土地使用证—-准许某土地使用的证明. 预售许可证----商品房准许出售的证件 建筑工程规划许可证--- 契税3.8% (包括手续费) 房屋产权证—-用于证明房屋所有权的房屋证明. 建设许可证明--用于证明该项建设符合规定并准许建设. 滞纳金-----因甲方工程延误或乙方交款延误,该交纳的违约金. 工程图-----建筑工程方案图 墨线图-----建筑物内部结构图 坐北朝南---指大厅之面朝南. 左青龙-----左侧为青,吉祥之征 右白虎-----房屋右侧为白虎,凶方之征 一次性付款---将款项一次性交清. 分期付款-----准款分几次支付的方式. 剪力墙-------承受房屋重力的墙,不可任意敲打,若要敲打需申请 消防电梯-----专门用于消防灭火的电梯,有抽烟,排分的电梯. 卫浴三大件---洗盆,浴盆,坐式马桶. 厨房五大件---洗刷池,吊柜炉台,料理台,抽油烟机. 市场区割-----产品更新换代不同类型,以回避市场供需量的排挤. 保险---------本息总额×5.5‰×总年数（按揭） 容积率-----总建筑面积与占地面积之比（通常不含地下室） 两书----1、商品房使用说明书2、房屋质量保证书 建筑密度----建筑物占地面积与总占地面积之比建筑物越大,房子越密. DM-------邮寄用的广告用品 MP-------报纸广告 CP--------电视广告 POP------户外看板 MG-------杂志广告 SP---------销售时,促使客户购买的假语言假动作 占地面积-----项目用地面积(含建筑物) 建筑物占地面积------建筑物占地的实际面积之比 绿化率-----------绿化面积与总占地面积之比 使用率----------使用面积与建筑面积之比 标准层高--------3米 平面价差--------平面方位不同产生的价格差异(位置) 主体价差--------不同楼层产生的价格差异 议价空间-----讨价还价的价格差异 管道间--------用于安置各类管道空间 技术风险-----技术跟不上 客户购房的主要要求: 1.地段 2.建筑外观 3.市内平面布局(客厅较大为好,不要门对着客厅.洗手间的门不对着大厅,厅方方正正,易于装修). 4.透风采光(主力法则,卖点) 5.周围环境 6.房产的行销重点:a.时代性(抓住市场的空档)b.生活性c.安全性d.舒适性e.方便性 7.消费者购房动机a.感情动机b.理智动机:方便实用可靠经济实际利益眼光购买欲c地点动机:d.直觉动机:第一眼看上去就喜欢价格直觉 关于肢体语言的判断: 说话没把握------可能说谎 抖脚----------可能不耐烦 笔放在嘴里----需要信息 眼神不敢正视—心虚 紧握双手-----焦虑 小脚晃动-----对你的观点满不在乎 搓手-----对事物有所期待 实战:团对精神:没有超级的个人只有超级的团对(例狮子王风范) 战略:漠视敌人 战术:重视敌人1.治气2.治心,攻心战:使顾客在战势上略输一筹3.治力:不断的学习4.治变:随机应变 二择一法则:邀约的技巧,如何从平凡中发觉不平凡. 判断住宅的好坏:看里面住着几个老外 影响房地产的风险因素:1.政策风险 2.经济风险(市场供求) 3.国际风险(金融风暴) 4.技术风险(豆腐渣工程质量) 5.自然风险(天灾人祸) 接听电话步骤: 1.确定公司名称 2.表示问候 3.提供协助(将产品的卖点介入,打入吸引力) 4.确认客户是否一起来看,若已有别的业务人员追踪 5.介绍项目,配合模型作大