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海银财富 ：住宅限购后你需要知道的几件事 十一期间 ，当人们沉浸在节日度假的喜悦之中 ，中国的楼市政策迎来新一轮的调控 ，购 房贷款政策持续收紧。9 月 30 日至 10 月 6 日夜间 ，全国 19个主要大中城市接连出台楼市 调控新政。住宅市场投资逐步趋于理性 ，与此同时 ，众多投资机构选择将不动产投资方向转 移到一线城市的商办物业。 历史数据显示 ，在限购政策下 ，优质的商办物业往往会受到大量投资机构的青睐。2013 年在调控及限购影响下 ，国内多地写字楼商铺市场行情看涨。2015年 “国五条”出台 ，住 宅市场萎靡不振 ，投资者目光进一步向写字楼、商铺等商业地产转移。住宅、商办冰火两重 天的销售局面屡见不鲜。投资标的主要是一线城市核心或次核心的区域的优质商办物业。 商办市场成为新的投资热点 据戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等专业房地产咨询机构公布的数据显示 ，2015年 国内四大一线城市的商务办公楼需求 ，整体空置率在 10%以下 ，呈 “需求活跃 ，投资持续 增长 ，空置率保持较低”的良好态势。尤为特别的是 ，商办物业价值主要考量依据为成熟区 域的地段、价格和产品三大方面。激烈的市场竞争中 ，更高规格的新区规划 ，必然带来更值 期待的商业前景。规划热点区域前期的高性价比优势 ，是当前各大已成型商务中心不可比的。 从 2011年至今上海写字楼成交量和均价逐年攀升 （数据来源 ：房天下 ） 从成交区域看来 ，闵行、嘉定和青浦等非核心区域的写字楼成交非常火爆。成交均价相 比浦东、静安等区域有明显优势。 （数据来源 ：房天下 ） 上海等地整栋交易活跃 ，商办成为房地产金融化的良好标的 我们注意到 ，部分一线城市写字楼整栋交易十分活跃。一线城市 ，甲级写字楼也很少呈 现租金加速上涨态势。例如上海的陆家嘴、大虹桥区域 ，北京的 CBD 区域 ，在过去和不远 的未来都有大体量的优质写字楼供给入市。因此 ，我们相信绝大多数写字楼的买家 ，并不是 主要追求写字楼物业短期价格上涨。相反的 ，我们认为 ，写字楼的整栋买家 ，可能看重写字 楼稳定的租金回报 ，而这种带来稳定租金回报的资产 ，在利率逐渐下降的环境之下 ，越来越 成为资产证券化的诱人标的。 而且 ，这种写字楼的整栋交易在区域分布上格外集中。例如 ，北京和上海 ，尤其是上海 优质写字楼成交频繁 ，可同为一线城市的广州和深圳 ，却鲜有写字楼交易的案例。二线城市 虽然供给了大量的写字楼 ，但罕有机构投资者买入二线城市写字楼的案例。这也充分说明了 ， 权衡资产的收益 ，流动性等要素 ，优质不动产基础资产只是集中在极个别的城市而已。 目前 ，一线城市的写字楼空置率仍然不高 ，CBRE统计 2015年不到 7%。第一太平戴 维斯统计 ，上海等一线城市优质写字楼的租金回报率超过 4% ，和无风险利率相比已经有了 小幅的溢价。未来几年各大城市写字楼供应仍然不会减少 ，预计写字楼的租金高回报率仍将 持续 ，个别城市或略有下降。我们相信 ，积极创新物业资产管理 ，有利于写字楼租金水平稳 定。 2015年 10 月 ，陆家嘴金融城二期 ，瑞博置业开发的尚悦中心两栋办公楼被整体收购 ， 牵涉面积达 10.71万平方米、66.59亿元。同年 11月 ，其另一栋办公楼也被整体收购 ，一 次性成交面积达 15.12万平方米 ，总金额达 89.52亿元。而上述物业作为陆家嘴滨江板块 金融城二期规划的 8栋写字楼的其中两栋 ，在项目早期规划即已圈定购买者为国家级银行 及国家级金融机构 ，此次的买家也属以上范畴。 与此同时 ，中山公园板块的万宝国际广场的写字楼部分也被一次性整购 ，交易面积和交 易金额分别达 3.18万平方米、14.66亿元。分析认为 ，各路买家仍青睐上海核心区的办公 物业 ，原因是在市场行情相对低迷的情况下 ，以现在的售价计算 ，租金回报率完全可以达到 5%以上。 商办物业的政策机遇 2016年 ，商业办公楼整体行业迎来了一些重要的政策机遇。 2016年 3月 24 日 ，财政部和国家税务总局联合发布了 《关于全面推开营业税改征增 值税试点的通知》 （即财税 【2016】36号文 ），文中公布了尚未营改增的行业适用的增值 税税率和政策 ，该文件自2016年 5月 1 日起生效。 本次营改增在买入不动产 ，不动产增值税进项税额抵扣方面 ，规定相当宽松。政策规定 ， 2016年 5月 1 日之后购入的不动产 ，可以申报抵扣不动产相关进