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谨呈：中房集团淄博市城建综合开发公司 中房高新区项目 策划报告 深圳智业信息咨询有限公司 2003-8-18 中房集团淄博市城建综合开发公司： 承蒙信任，我司就贵司委托的“中房高新区项目”的销售策划，成立了专案小组，针对本项目，组织了多方面的市场调研，经过对项目的详尽研究及论证，现特向贵司提交《策划报告》，供贵司决策时参考，并经研讨确认后作为销售筹备工作的指引。 专此奉达！ 顺颂商祺！ 深圳智业信息咨询有限公司 2003-8-18 市 场 篇 一、总体市场背景 总体市场及写字楼市场分析: 宏观经济环境： 2000年，受政府宏观经济调控政策影响，全国及淄博市经济运行都呈现明显的投资拉动型特征。进入2003年后,全市经济运行总体呈现速度快、结构优、效益好、质量高的良好态势。主要特点经济增长率继续攀升,国民经济发展驶入快车道。1-6月份,全市完成国内生产总值451.67亿元同比增长15.5%第三产业增加值150.1亿元增长13.2%。次产业增速与上年同期相比均明显加快。消费品市场稳中趋活。全社会消费品零售总额实现118.88亿元同比增长14.4%。其中城市消费品零售额增长14.6%区县及以下增长13.6%;分经济类型看国有经济增长9.1%个体经济增长13.1%私营经济增长26.4%。物价稳中略降居民收入稳定增长,生活水平稳步提高实现了城乡居民收入和支出的双向增长6月13日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。在通知中，央行要求各商业银行严控开发贷款、严控土地储备贷款、严防建筑贷款垫资、加强个人住房贷款管理，央行在房地产企业开发过程中可能获取资金的所有渠道，都设了关卡。“这是我见过的针对中国房地产行业的金融政策中影响最大的政策”，一位开发商这样描述这条政策带给他的震动，“中国房地产业将从此开始重新洗牌”。近几年，房地产金融业务快速发展，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，也要看到自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。这些问题如果不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。 另据有关人士透露，在2002年下半年，有关部门曾对各家银行的房地产贷款问题做过一次专项检查。检查的结果认为，在银行的房地产贷款中潜藏着一定的风险，而且此次出台政策的基调是为了控制房地产的局部过热，并不是要完全限制房地产业，对经济适用房项目，央行还是一如既往地进行政策倾斜。 121号文件势在必行从目前房地产行业发展的趋势看，央行出台此政策非常有必要。 房地产行业进入门槛低、小资金小成本高利润、房地产开发商擅长空手套白狼，这些都已经是公开的秘密，几乎所有的开发商都经历过或正在经历这个过程。房地产企业之所以能利用较少的资金运作属于资金密集的房地产项目，绝大部分资金都依赖于银行。 在121号文件出台之前，企业自有资金、银行开发贷款、个人购房首付款、按揭贷款，再加上不能言说的建筑单位垫资，这五方面的资金构成了房地产企业所需的开发资金。在这五部分的构成比例中，来自银行的资金开发贷款和按揭贷款约占半数，如果加上建筑商的垫资，房地产公司2/3的开发资金要依赖于银行的扶持。同时，开发风险也被转移到银行，一旦出现问题，银行就被套牢，甚至会引发社会危机。从东南亚金融危机看，开发过热、房价虚高，是引发的重要因素。因此，无论是从规范房地产行业也好，还是规避银行风险、防止金融危机，央行出台此政策。十二届人大第一次会议中共淄博市九届一次全会刘慧晏市长对高新区发展提出新要求2003淄博市信息技术展览 市政府各大重点工程的建设，将促进投资的增长，其中最重要的是淄博市政府的三O工程项目； 大力实施环境立市战略对外经贸、高新技术产业、民营经济发展成为全市经济增长的新亮点。市上半年房地产业继续保持良好增长势头，房地产市场功能逐步完善，交易活跃，二级市场全面启动，三级市场初步启动。上半年全市房地产业完成投资17.1亿元，比去年同期增长130.2%；完成商品房施工面积330.5万平方米，比去年同期增长30.1%。其中新开工面积135.8万平方米，比去年同期增长22.8%；商品房竣工面积达47.4万平方米，商品房销售面积52.8万平方米，完成商品房销售额8.35亿元。中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》写字楼市场出租量远远大于销售量； 写字楼租赁市场的租金比贷款购买写字楼所需的按揭金额多； 写字楼市场总体销售情况不容乐观； 近期写字楼市场销售价格超过3000元/平方米的项目积压量大； 写字楼销