泡沫正在破裂,暂无溃之虞.PDFVIP

安信证券宏观研究 泡沫正在破裂，暂无崩溃之虞 ——关于房地产市场未来走向及其影响的讨论 1 2 3 柳世庆 莫倩 高善文 2010 年 4月 22 日 内容提要 通过集中分析美国、日本和中国的几段可比案例，我们认为，房地产市场泡 沫的崩溃往往与流动性骤然收缩以及严重的金融危机相联系；否则泡沫的破裂更 可能表现为缓慢和持续的阴跌。 考虑到目前的经济背景，对于当前的中国地产市场，我们认为： 一、 目前房地产市场，尤其是一线城市市场的泡沫正在开始破裂，房价已经 开始走过本轮的高点。 二、 未来两三年里，房地产市场将经历温和的调整，表现为房价的盘整或者 缓慢下跌，交易量以低于历史平均水平的速度增长。 三、 泡沫的破裂对经济的负面影响不太可能超过 2个百分点，这具体体现在 房地产开发投资的下降，上游相关行业的产能过剩程度加剧，经济产能 利用率修复的时间延长，但整体影响相对可控。 四、 考虑更长远的时期，如果房地产泡沫的崩溃与可能的经济危机相纠缠， 那么不排除出现泡沫崩溃的风险，但在短期内这样的风险尚不显著。                                                               1   S1450209100295  2   S1450210010312  3   S1450209100292  安信证券宏观研究 第 1 页，共 25 页 2010 年 4 月  安信证券宏观研究 目录   一、中短期内房地产市场剧烈调整的风险尚小 5 （一）中国 2008年：剧烈紧缩带来地产市场的猛烈调整 5 （二）美国 1991年与 2007-2008 年：地产市场急速调整需要金融市场崩溃的配合 8 （三）目前中国地产市场泡沫已经开始破裂，但出现破坏性调整的风险并不大 13 二、中短期内的缓慢调整 14 （一）日本 1990年代以来：缓慢的地产市场修复过程 15 （二）中短期内，中国地产市场也将经历缓慢调整 17 （三）成交量的调整将相对温和 17 （四）不同情境假设下地产市场调整对中国经济影响的估算 18 三、破坏性调整风险可能在更长期内爆发 21 （一）日本 1970年代经验：劳动力成本急剧上升背景下的地产市场 22   图表目录   图 1 ：70 个城市房屋销售价格指数同比增速 6 图