永州江南目初步提案.ppt

Ⅰ、市场调研分析 永州概况 永州经济背景 基础设施建设提升城市品位，拉动房地产发展 基础设施建设力度加大。近年来，永州加快了以公路、桥梁、城市绿化、供水、环保、电网改造、防洪等重点基础设施建设。三条交通大动脉(衡枣高速公路、永连公路、洛湛铁路永州北段)相继竣工通车和运营，永州的交通条件显著改善；此外，冷水滩区河东路网、永州火车新站及站前大道、冷水滩区潇湘广场、宁远九嶷大道、零陵区南津路改造、道县潇水二桥、零冷两区城市防洪堤、零冷两区自来水管道铺设等十余项重点工程进展顺利。2001-2006年以来，全市累计完成基础设施投资224亿元，年均增长26.5%。这些基础设施项目的相继建成投产，显著提升了城市的品位，大幅缓解了硬件设施的“瓶颈”制约，拉动房地产业发展。 永州经济背景 经济总量增长速度较快 永州经济背景 居民收入稳定增长，消费逐渐升温 2006年全市财政总收入23.24亿元，增长16%,比去年快2.9个百分点； 永州城镇居民人均可支配收入8451元，同比增长13.8%；全市农民人均纯收入达2960元，同比增长8.1%； 城市居民家庭每百户汽车和电脑拥有量分别为1.5台、20.4台。 2006年，全市社会消费品零售总额达117.26亿元，同比增长14.6%，2001年以来增幅分别为10%、10.7%、4.3%、13.5%、13.7%；消费水平一路走高，消费升温势头明显。全市现有11个亿元以上的商品交易市场，年成交额达23.98亿元，占社会消费品零售总额的20.5%。 永州经济背景 人民生活小康水平 房地产发展空间大 生活质量明显提高。2006年城镇居民恩格尔系数(食品支出占生活消费支出的比重)，由2001年的43.5%下降到2006年的40.5%； 永州房地产市场背景 房地产进入快速发展期 2006年，永州常住人口人均GDP为1050美元， 房地产开始进入快速发展期。 永州房地产市场背景 商品房供求量增长快速 2006年，永州全社会固定资产投资完成180.12亿元，同比增长24.0%，六年累计完成投资647.3亿元，年均递增22.1%，比“九五”时期快了4个百分点；投资率(全社会固定资产投资占GDP的比重)由2001年的26%提高到2006年的42.9%。 永州房地产市场从2001年开始起步，资质以上等级的房地产企业由2001年的23家发展到2006年的59家；2006年，全市限额50万元以上的房地产企业商品房施工面积225.49万平方米，销售面积60.95万平方米，分别比2001年增长9.75倍和5.21倍，年均增速分别达60.8%和44.1%。 冷水滩房地产市场背景 房地产业处于发展阶段 住宅销售出现供不应求态势 2005年末，全区有房地产开发企业27家，完成房地产开发61449万元，施工房屋面积90.54万平方米。其中住宅65万平方米。竣工房屋面积30.4万平方米，其中住宅22万平方米；销售房屋面积40万平方米，其中住宅 32万平方米，实现销售额54613万元，其中住宅31953万元。 冷水滩房地产市场格局 西商东居 以湘江为界，河西是冷水滩的商业集中地，河东由于是新区政府所在地，公建配套设施迅速完善起来，交通与环境的利好性使河东成为宜居新城。 冷水滩主要楼盘分布 冷水滩主要楼盘分析 案例——永粮国际 开发商：永州天鸿置业 地址：零陵北路中段 物业类型：商业中心、住宅、产权式酒店 建筑面积：10万平米 销售价格： 住宅均价1000元/平米 门面均价9650元/平米 项目处于河西商业中心位置，地址位置优势明显。对外宣传规划打造五星级酒店，利于提升项目整体形象。 规划布局欠科学，底商乱档次 生活小区约3.1万平方米 商业街区约1.8万平方米的商业街区，打造成一个纯休闲、娱乐场所。 产权酒店――天鸿国际大酒店总建筑面积43000平方米，地下2层，地上23层。按国际五星标准打造，内设普通客房、豪华套房、总统套房、中西式餐厅、休闲娱乐中心、康体中心、商务中心、会议中心等完善的配套设施都以商务休闲度假为主题。由国际著名的香港JR酒店管理公司全程管理。 以大户型为主 100-150㎡为主力户型 户型方正，平板 案例——滨江豪园 开发商：永州市中建置业、湖南省欧利房地产开发 位置：河东清桥路、舜皇路、梅湾路的交汇处 定位：集商务办公、购物娱乐、居家休闲于一体的大型高尚成熟生活社区 物业类型：住宅、商业街、写字楼 规模：占地面积3