商务地块建筑高度和开发强度之间关系.docVIP

1．商办地块容积率与建筑高度之间的关系 由于上海市在控详编制过程中，存在建筑基准高度普遍偏高、局部地区的规划建筑高度与地区整体空间格局的协调性较差、标志性建筑的布局与高度缺乏整体考虑等相关问题，为了深入研究地块建筑高度与地块容积率之间的关系，本次拟以商办地块为切入点，研究商务地块建筑高度与地块容积率区间值之间的对应关系，以期在特定的建筑高度范围内，更合理的确定地块容积率。 技术路线（推导过程） 计算方法如下： 地块规划总面积为S0，地块容积率为FAR，地块总建筑量为S总，其中裙 房建筑量为S裙房，标准层建筑量为S标准层，建筑总高度为H，建筑密度为D； S总= S裙房+ S标准层 其中S总= S0*FAR S裙房= S0*D*裙房层数 S标准层=标准层面积*标准层层数 故：S0*FAR= （S0*D*裙房层数）+（标准层面积*标准层层数） FAR =（D*裙房层数）+（标准层面积/ S0）） 建筑密度（%） 地块大小（ha） 容积率（设1个塔楼） 容积率（设2个塔楼） 30 30-70 1 1.80-2.85 3.40-3.90 2 1.30-2.30 1.82-2.85 3 1.10-2.15 1.47-2.50 4 1.03-2.05 1.30-2.30 5 0.98-2.00 1.20-2.20 40 30-70 1 2.45-3.80 4.50-5.20 2 1.70-3.10 2.45-3.80 3 1.50-2.85 1.95-3.32 4 1.37-2.75 1.72-3.08 5 1.30-2.65 1.58-2.95 50 30-70 1 3.05-4.75 5.65-6.50 2 2.15-3.85 3.05-4.75 3 1.85-3.55 2.45-4.15 4 1.70-3.40 2.15-3.85 5 1.63-3.32 1.98-3.70 60 30-70 1 3.65-5.70 6.80-7.80 2 2.60-4.60 3.65-5.70 3 2.23-4.25 2.95-5.00 4 2.05-4.10 2.60-4.60 5 1.95-4.00 2.40-4.40 80 30-70 1 4.85-7.60 9.05-10.40 2 3.45-6.15 4.85-7.60 3 3.00-5.70 3.90-6.65 4 2.75-5.45 3.45-6.15 5 2.60-5.30 3.15-5.88 100 30-70 1 6.95-10.35 11.30-13.00 2 4.75-8.15 6.08-9.50 3 4.00-7.40 4.90-8.30 4 3.65-7.05 4.30-7.70 5 3.45-6.85 3.95-7.35 附表二：以容积率为主导的建筑高度与地块容积率对应表 容积率 地块大小（ha） 建筑密度（%） 建筑控制高度（m） （设1个塔楼） 建筑控制高度（m） （设2个塔楼） 2.0 1 30-70 33-21 21-15 2 30-70 46-26 33-21 3 30-70 54-28 41-24 4 30-70 58-29 46-26 5 30-70 61-30 51-27 2.5 1 30-70 36-24 26-19 2 30-70 53-31 41-26 3 30-70 62-34 51-30 4 30-70 68-35 58-32 5 30-70 73-37 63-34 3.0 1 30-70 43-29 31-23 2 30-70 63-37 49-32 3 30-70 75-40 61-36 4 30-70 82-43 70-39 5 30-70 87-44 76-41 3.5 1 30-70 50-34 36-27 2 30-70 74-43 58-37 3 30-70 87-47 71-42 4 30-70 96-50 81-45 5 30-70 102-51 88-48 4.0 1 30-70 57-39 42-31 2 30-70 84-49 66-42 3 30-70 100-54 82-48 4 30-70 110-57 93-52 5 30-70 117-59 101-54 表格使用 3.1附表一以地块建筑高度为主要控制导向，研究在一定控制高度前提下商务地块的容积率区间值，一般适用于整单位编制时容积率的校验；附表二以容积率为主要控制导向，研究在一定容积率前提下商务地块的建筑高度区间