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住宅价值六说住宅价值六说之价格说 　　您在买房的诸多因素中，恐怕首先考虑的还是价格，因为价格是价值的直接体现，在整个购买过程中往往起着主导作用。 　　性价比是秤杆的星 　　如果说，性能是秤盘，价格是秤砣，那么，性价比就是秤杆上的星。 　　一般来说，您在购房时除了考虑单价、总价，以及物业等后期运行费用外，最重要的是要考虑性价比，也就是说，将房子的性能按地段、周边环境及配套、小区规划及设施、建筑设计及质量、户型、物业管理等等罗列开来，与周边同类楼盘进行比较，并综合评分，其与价格的比值即为性价比。对于投资型买家来说，性价比更是未来租赁市场回报高低的重要杠杆。 　　除了房屋本身的标称价格外，其它一些因素也会使投资成本增加，换言之，价格变相上涨，性价比降低。 　　一是施工期限的长短。有的项目为了保证同期入住时形成一定的社区规模，几栋甚至十几栋楼同时开工，这样做的好处是您在接房时可以免除工地的纷扰，获得良好的居住环境，但同时也导致建筑工期相对较长。当然，这中间不排除一些项目因资金短缺、规划变更而造成的工期拖延。像凤凰城二期，是将主体结构做到地面上一多半才开始正式开盘，将供房期基本控制在一年左右。而目前市场上大多数精装修项目的供房期大都在一年半左右，个别项目甚至达到两年甚至两年半。这样一来，无形中加大了投资成本和投资风险，延长了回款期，实际上也变相降低了性价比。 　　二是使用率的高低。您在关注单价的同时，最应该关注的是套内建筑面积使用率，因为这直接关系到有效面积的实际单价，同时未来的运行成本如物业管理、冷暖、水电，以及税费、公共维修基金等都要以建筑面积结算。因此，使用率的高低也是您需要斟酌的因素之一。像北京财富中心，由于采用酒店式或增设空中花园等布局，使用率仅为74%；现代城也因公共设施的加大，不足75%。而凤凰城二期等属于纯居住的C、D座，控制公摊面积，使用率为81%，两者其中的价差想必您会算得明白。 　　三是装饰配置的优劣。目前大部分项目提供的都是毛坯房，只有少量中高档项目提供的是精装修，因此，装修的标准成了房屋的重要附加值。公共部分，您要多看看外立面、大堂、楼梯厅的材质，以及电梯的配备，像凤凰城二期的外立面，1-3层采用天然石材，4层以上将面砖和铝板混合使用，既提高了档次，又充满着时尚；私用部分，您也别忽视了门窗和暖气的品质。当然，若是精装修的房子，更要仔细审核一下装修的标准。一般来说，纯天然的装饰材料和知名品牌的厨卫用具，保值期会长一些，像劳芬、高仪等欧洲品牌的洁具，由于其精湛的工艺和良好的声誉，被世界许多高档项目所采用。相反，科技含量较高、化学成分较多的材料，如复合地板、塑钢窗等，会随着科技的发展、环保要求的提高，而逐渐贬值并淡出市场。当然，并不是好材料就能制造出好产品，这里面还有一定的时尚潮流、文化内涵和审美情趣。 　　“层次费”与“朝向费” 　　从建筑的成本上说，层与层之间，同层各个套型的朝向之间，相差很小。但由于北京对日照的需求较大，同时又受到景观视野、空气清洁程度的影响，楼房中特别是高层住宅中价格被分成了三六九等。 　　一般来说，从底层至上，层层加码，越高越贵，中低档住宅每层每平方米约加30-70元，高档住宅尤其是景观住宅，每层每平方米会加到80-200元。底层和顶层原本是最不好的位置，商家采用底层赠送花园、顶层设计成跃层或赠送露台的营销策略，反而可以加价卖出。 　　另外，受日照的影响，朝向也会产生价格差异，也就是“朝向费”。按朝向优劣依次递减为南、东南、西南、东、西、东北、西北、北。一般东西差价每平方米100-200元，南北差价每平方米200-400元。当然，景观的优劣，也会产生价格差异。 　　那么，选择什么样的位置性价比相对高一些呢？ 　　您可以试着用这样几个方法： 　　靠近马路边等尘土容易飞扬的区域，选高不选低；4、13、14和24层因数字被认为不吉祥，可能会便宜，如果不介意不妨考虑一下；如果高层景观不理想，可以低一点，这样离花园还能近一些；商住楼、带底商的楼要选得高一些，不然公司办事的人员进进出出，或者楼下饭馆什么的飘出些味道，多少会对生活产生干扰；年轻人早出晚归，不在乎阳光，朝北无碍大局，而老年人则尽可能选择朝南；西侧如果平行有楼可以西向，因为夏季西晒的骄阳会被遮挡；投资型购房者尽量选择便宜一些的套型，因为租客也许不会太在意户外的因素。 住宅价值六说之配套说 　　社区配套的成熟度是衡量住宅价值的又一个重要指标，它直接影响着您日后生活的舒适度及便利性，同时也影响着住宅的档次及品位。 　　大会所，小会所 　　会所通常是集体育、文化、商业、娱乐于一体的小区建筑设施。会所有大有小，小的在楼层中只占一层，设立点棋牌室、咖啡座什么的；大到设置标准泳池、网球馆，甚至高尔夫球场。 　　对于