第08章 房产基础知识培训.ppt

中大恒基 板楼（多层、砖混） 塔楼 高板（小高层） 行业术语-装修分类 毛坯——水泥地，白墙 简装修——地砖、白墙 中装修——大地砖，老式木地板 精装修——木地板，包门、包窗 豪华装修——装修前卫、用料讲究 行业术语-住宅性质 房屋建筑常识-房型 一居室：标准定位面积，公房30—50平方米；商品房40—80平方米 二居室：标准定位面积，公房50—70平方米；商品房80—120平方米 三居室：标准定位面积，公房60—90平方米； 商品房120—160平方米 跃 层：房屋使用层跳跃的房型，如一跃二，三跃四等 错 层：房屋内地面错落的房型 房屋建筑常识-楼层 房屋建筑常识-朝向 房屋建筑常识-面积 建筑面积—指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等； 公摊面积—是指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积 占地面积—建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积 使用面积—它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积； 套内面积—套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积不等于地毯面积。 面积详解 建筑面积=套内面积＋公摊面积 套内面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套内面积=卧室+起居室+厅+厨房+卫生间+储藏室+墙体面积+阳台建筑面积（露台面积按半面积计算） 销售面积=套内建筑面积+公摊的公用建筑面积 分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数;其中：系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 公用建筑面积=整幢建筑面积-套内建筑面积和-不应分摊的建筑面积 分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共大厅、走廊、过道、共厕、电梯前庭、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防通道、水泵、水箱、冷冻机房、配电室、煤气调压室、空调房、电梯工休息室、警卫室、卫星接收等。 不记入的公滩面积：仓库、车库、供暖锅炉房、人防地下室、物管用房、警卫室 大部分公房的建筑面积换算：建筑面积=使用面积*1.33 房屋建筑基本概念 容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值, 反映土地利用程度、使用强度 及其经济性的技术经济指标;容积率 = 建筑总面积÷用地面积 一般的：别墅：≤1;低层住宅：1-2; 高层住宅：≥3;普通住宅与非普通住宅的区别; 建筑密度:项目用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。也可以是建筑物基底总面积÷用地面积, 反映建筑用地范围内的空地率和建筑物的密集程度 绿地率:是指项目绿化用地总面积占用地面积的比例。 层高：住宅高度以“层”为单位计算，是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，目前，一般住宅层高在2.8米左右，不得低于2.5米。 房屋建筑基本概念 净高：住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 进深：住宅的进深就是指住宅的实际长度，指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，我国城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右不能任意扩大，进深大的住宅可以有效的节约用地。 开间：住宅的开间就住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮之间到另一面墙皮之间的实际距离，住宅开间一般为3.3、3.6、4.2米，较小的开间范围，可缩短楼板的层间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性; 如何画户型图？ 如何画小区平面图？ 房地产的交易类型 房地产的租赁 房地产的置换 收费标准 租 赁: 收取相当与一个月租金金额作为代理费 买 卖： 买方 按照成交价 1% 卖方 按照成交价 2% 租赁业务收费 普通民宅—因代理服务费（佣金）需要由客户承担，故付款方式通常为押一付三或押一付六 公寓及写字楼—因代理服务费（佣金）需要由业主承担，故付款方式通常为押二付三或押二付六 特殊情况下，须有租赁双方商议并达成一致 房屋出租人必须具备的出租条件 取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人 共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书 代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本 房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续，方可以出租私有房屋 具有房屋出租行为能力 已抵押，并经抵押权人同意出租的 符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 置换业务—二手房（存量房）概念 二手房的概念—二手房是指由北京市国土资 源和房屋管理局颁发所有权有效证件，业主拥有 完全处置权的房屋。 包括： 私产平房、已购商品房、以及获准上市交易的已 购公房和已购经济适用房 置换业务-定金 定金 大定 二手房买卖的付款普遍适用定金方