“金地湾流域”深入分析报告.ppt

营销推广——广告通路 FIVE 推广篇 广告投放通路：主要媒体报纸、杂志期刊，可以看出目标客群的锁定大众群体，从侧面反应出实际上该项目定位并不是走的高端路线 投放频次：随着项目的开盘，投入相当的广告，持续的广告投入，保持项目的信息度良好公开。 细水长流 日期 报纸名称 广告费 2009-8-20 新民晚报 210000 2009-8-20 东方早报 266000 2009-8-20 新闻晨报 200000 2009-8-20 新闻晚报 132000 2009-8-13 新民晚报 108000 2009-8-13 新闻晨报 200000 2009-8-6 租售情报 84000 2009-8-6 租售情报 110000 2009-7-31 新闻晨报 105000 2009-7-30 新闻晚报 82000 2009-7-30 新民晚报 108000 2009-7-30 东方早报 266000 2009-7-25 上海楼市 84000 2009-7-25 上海楼市 84000 2009-7-23 新闻晨报 200000 2009-7-23 新民晚报 210000 2009-7-23 新闻晚报 136000 2009-7-17 东方早报 266000 2009-7-16 新闻晚报 82000 2009-7-16 新民晚报 210000 2009-7-16 新闻晨报 200000 2009-7-10 上海楼市 84000 营销推广——企划风格 FIVE 推广篇 从一期到二期，从现代城到城市花园 延续：城市花园卖点 打破：概念 　　　“基因概念”　　　“居住梦想” 营销推广——3个USP、1个特色 FIVE 推广篇 品牌 营销 成熟 配套 品质 社区 交通便利 经典户型 运动休闲 宝华现代城的成功演绎 成熟商圈 高附加值 车位充足 卖点提炼 宜居 SWOT分析 第六部分 项目SWOT分析 SWOT分析 SIX 结论篇 SWOT分析 优势 (Strength) 劣势 (Weakness) 区位：成熟生活圈 生态：成熟生态园林 交通：出行便利 品质：高档社区品质 区域最高价位缺乏有力支撑 自身商业配套很不成熟 周围小环境欠佳 机会 Opportunity 　　　　　　　需要解决的难点： 　　　　　　自身商业配套的处理 　　　　　　市场环境差定价偏高 　　　　　 轨道16号线2020年开通，站点广粤路 虹口板块供应量有限 小区所剩房源位置佳 威胁 Threaten 　　　　　　问题解决方法关键词： 　　　　　　销售周期延长 　　　　　　适当的促销活动，加大宣传力度 刚性需求释放，市场前景不佳 慧芝湖花园二期还有很大体量未推出 * * * * * “金地湾流域”深入分析报告 2009.3 宝华城市花园 案例分析 第一部分 项目背景分析 第二部分 项目产品分析 第三部分 项目供求分析 第四部分 项目客户分析 第五部分 营销推案分析 第六部分 SWOT分析 思路 项目区位 项目四至 交通环境 配套情况 小结 第一部分 项目背景分析 zreo 注册名： 宝华城市花园 总户数: 835套 开发商: 宝华企业集团 容积率: 2.63 策划代理： 赢佳策略 规划期数： 共二期 营销代理： 赢佳策略 当前期数： 第二期 物业管理公司: 上海安荣物业 绿化率: 35% 物业费： 2.30元/平方米·月 占地面积: 37000 平方米 开盘时间: 2009-08-29 建筑面积: 100000 平方米 入住时间: 2010-12 停车位状况: 1：0.65 （544个车位） 建筑类别: 小高层，高层 建筑风格： ARTDOCO主义 装修状况: 毛坯 主力面积： 2R：88-91　3R：122-147 目前均价： 23800元/平方米 主力总价： 2R：209-216万 3R：290-350万 项目背景——基本参数 环境篇 ONE 项目背景——项目区位 人民广场 虹口板块 本案 外环线 内环线 顾戴路 中谊路 虹口区位：,位于上海市中心城区东北部,南连黄浦江、苏州河交汇处,及浦东新区、黄浦区隔水相望； 虹口规划：大力发展北外滩航运商务区、四川北路综合商业街、多伦路文化休闲圈和大柏树国内服务贸易与创新创业服务圈； 养生豪庭：位于虹口板块的西部，距离四川北路商圈2公里以内，配套成熟，区位优势明显 虹口板块 本案 株洲路 新同心路 广中路 环境篇 ONE 项目背景——项目四至 —北面　中谊路双向两车道— —南面　荣谊路— —西面　农谊路— —东面　新镇路双向四车道— 关键词：配套齐全，档次不高 四周道路：广州路；株洲路；新同心路（项目东侧紧邻；项目南侧毗邻多层三湘花园） 道路两侧：项目周边居民区开发时间较久，商业无规划档